“澳大利亞的房地產(chǎn)和抵押貸款市場已處于‘失衡’狀況。”澳大利亞儲(chǔ)備銀行(澳央行)24日發(fā)出警告。澳大利亞大城市的房價(jià)近一年來大漲。澳央行稱,考慮采取措施阻止房地產(chǎn)投資的瘋漲。
已有一些機(jī)構(gòu)表示,以中國人為代表的亞洲購房者是澳大利亞房價(jià)大漲的主因之一。瑞士信貸銀行發(fā)布的一份報(bào)告估計(jì),中國人一年花費(fèi)約50億澳元(約合45億美元)在澳購買房產(chǎn),這相當(dāng)于該國新造房屋中有1/8被中國人買走。目前,澳大利亞國會(huì)參議院的一個(gè)委員會(huì)已經(jīng)開始調(diào)查外國購房者是否加劇了本國人首次購房的困難。
房價(jià)大漲
澳大利亞咨詢企業(yè)RP數(shù)據(jù)公司發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,過去12個(gè)月中,悉尼的房價(jià)漲了16%,墨爾本漲了11%。國際貨幣基金組織的一份報(bào)告稱,按照房價(jià)、收入之比來衡量,澳大利亞房價(jià)被高估的程度在全球排第三,僅次于比利時(shí)和加拿大。
澳大利亞目前的基準(zhǔn)利率為其史上最低的2.5%,再加上澳政府對居住型房屋投資的大額稅收優(yōu)惠,以及房屋供應(yīng)不足,都助推了房價(jià)的上漲。澳央行表示,低利率和放貸機(jī)構(gòu)間的激烈競爭導(dǎo)致房產(chǎn)投資者所獲貸款大增。房地產(chǎn)投資者目前占用了澳房屋貸款約40%的份額,而7月單月的份額更是達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的49%。
澳央行警告稱,放貸寬松的趨勢如果持續(xù)下去,將威脅該國金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定性,因此正在考慮加強(qiáng)監(jiān)管放貸的措施,特別是針對發(fā)放給投資者的貸款。
據(jù)彭博社報(bào)道,仲量聯(lián)行澳大利亞研究部門主管戴維·里斯15日在該社主辦的一次會(huì)議上表示:“很有理由擔(dān)憂人們是否能買到房子,現(xiàn)在在悉尼想要買套房太難了,特別是對于首次購房者來說。”
直到目前為止,澳央行還不愿采取特殊的宏觀審慎管理措施來限制房地產(chǎn)投資,也沒有提高利率——因?yàn)榘拇罄麃喌V業(yè)蕭條,整體經(jīng)濟(jì)仍然增長乏力。
澳財(cái)政部長喬伊·霍奇(JoeHockey)則說,他不太擔(dān)心房價(jià)的上漲。他不認(rèn)為悉尼的樓市存在泡沫,“這(房價(jià)上漲)主要是因?yàn)楣⿷?yīng)不足。
”
中國富豪轉(zhuǎn)戰(zhàn)澳大利亞
也有機(jī)構(gòu)稱,中國投資者在澳購房是該國房價(jià)大漲的主要原因之一。
據(jù)澳大利亞《悉尼先驅(qū)晨報(bào)》報(bào)道,在過去的12個(gè)月里,中國投資者已經(jīng)超過美國公民成為澳大利亞房地產(chǎn)市場的最大投資者。澳大利亞外國投資審查委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示,2013年中國買家共在澳大利亞房地產(chǎn)市場投資了59億澳元,增幅達(dá)42%。
仲量聯(lián)行澳大利亞中國房產(chǎn)部銷售經(jīng)理PaulZhang對記者表示,中國人近幾年在澳大利亞買房的增勢非常明顯。之所以如此熱衷在澳大利亞買房,主要還在于當(dāng)?shù)貥O富有吸引力的貸款利息和貸款成數(shù)。除了較低的房貸利息,海外投資人在澳大利亞銀行最高可獲得80%的房地產(chǎn)貸款額。再加上澳元的貶值,中國人覺得在澳大利亞買房是件“太劃算”的事。
除了移民和為孩子提供國際教育的考慮,中國國內(nèi)對房地產(chǎn)投機(jī)的打擊也迫使中國富豪將目光轉(zhuǎn)向澳大利亞等海外市場。
PaulZhang告訴本報(bào)記者,澳大利亞政府的確有計(jì)劃增加房產(chǎn)交易的印花稅以抑制房價(jià)的上漲,但在貸款利息和成數(shù)的吸引力面前,他并不認(rèn)為這一稅收的調(diào)節(jié)會(huì)對中國人在澳大利亞的買房熱情有明顯影響
澳大利亞《布里斯班時(shí)報(bào)》表示,由于美國每年分配給中國人的EB-5投資移民簽證有限(今年8月就因?yàn)?014財(cái)年名額用完而暫停簽發(fā)),中國人對澳大利亞房屋的需求還將上升。
中國的海外房產(chǎn)搜索網(wǎng)“居外網(wǎng)”數(shù)據(jù)顯示,在中國人搜索的海外房產(chǎn)中,美國、澳大利亞、加拿大分別居熱門程度(搜索量)前三位。
居外網(wǎng)聯(lián)席CEO安德魯·泰勒表示,將有更多中國人申請澳大利亞的重大投資簽證(SIV),因此,中國人對澳大利亞房地產(chǎn)的需求將更旺盛。
澳大利亞2012年11月開始發(fā)放SIV以來,所簽發(fā)的343個(gè)此類簽證中有87.4%發(fā)給了中國人。SIV項(xiàng)目要求申請者在澳至少投資500萬澳元,項(xiàng)目包括政府債券、受澳證券投資管理局監(jiān)管的基金等。如果SIV投資保持4年,簽證將轉(zhuǎn)換成為永久居留資格。
房地產(chǎn)不在SIV項(xiàng)目規(guī)定的投資之列,但這些拿到此類簽證的外國人往往會(huì)在澳購買自己的房屋。
今年2月,加拿大一刀切停止了聯(lián)邦投資移民項(xiàng)目,其背景之一就是民眾抱怨外國富人推高了加拿大房價(jià)。
房價(jià)上漲應(yīng)歸咎于中國人嗎?
澳央行副行長克里斯多弗·肯特說,“我們一直在告誡人們:你們決定投資房地產(chǎn)時(shí)一定要謹(jǐn)慎,不要以為房價(jià)會(huì)一直上升,不要以為利率會(huì)在你們還貸期間一直處于低位。”她還呼吁出臺(tái)更嚴(yán)的措施,限制外國人在澳買房。肯特指責(zé)澳大利亞外國投資審查委員會(huì)“尸位素餐”。
而澳新銀行澳大利亞分行CEO菲利普·克羅尼肯(PhilipChronican)的觀點(diǎn)則和財(cái)長霍奇一樣。他表示,不應(yīng)把澳房價(jià)上漲歸咎于亞洲投資者,存在問題的是供應(yīng)端,而非需求端。克羅尼肯本月上旬在一次商務(wù)午餐上說:“事實(shí)上,拋開個(gè)別小地方不論,沒有哪一種力量能夠大到單獨(dú)支配整個(gè)房地產(chǎn)市場。”他表示,一部分中國人在澳購房是因?yàn)樗麄兊淖优诎淖x書。他還說,澳大利亞這樣一個(gè)開放市場不能挑挑揀揀來選取自己想要的投資。而且,隨著亞洲金融體系趨于開放,澳大利亞企業(yè)將受益于來自亞洲日益增長的外國直接投資(FDI)。
澳新銀行估計(jì),中國對澳FDI到2030年將達(dá)到2000億美元。目前中國對澳投資集中于房地產(chǎn)和采礦業(yè),但漸漸會(huì)擴(kuò)散到制造、銀行和服務(wù)行業(yè)。
仲量聯(lián)行國際住宅部海外地產(chǎn)負(fù)責(zé)人張宏表示,中國投資者在澳大利亞的買房行為并不一定是房價(jià)上漲的決定性因素,但確實(shí)會(huì)對當(dāng)?shù)厝说馁彿啃膽B(tài)造成影響。當(dāng)?shù)氐膭傂枞后w可能會(huì)受此刺激而紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場。這和近期因受到中國買家影響,越來越多倫敦人開始提前買房類似。作為中國人最喜歡的移民國家之一,澳大利亞的情況尤為明顯。而提到海外購房的風(fēng)險(xiǎn),張宏認(rèn)為,最大的風(fēng)險(xiǎn)還是在于貸款的成數(shù)和利率的變化。在產(chǎn)權(quán)交易流程上,因?yàn)榉傻耐晟品炊葒鴥?nèi)還要安全,無需擔(dān)心。 (來源：《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》）