上周，北京產(chǎn)權(quán)交易所企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)項目成交金額3.76億元，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)居成交金額前三位。目前北交所在售的房地產(chǎn)項目達(dá)到了26宗，連續(xù)多周增加。同期，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所新推掛牌金額居首的行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)，一周新推掛牌金額合計達(dá)到16.51億元。
中原地產(chǎn)研究部對23家A股上市的大型房企財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)今年一季度房企資金鏈確實呈現(xiàn)緊繃之勢，23家房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)77%。
融資需求上升
中原地產(chǎn)研究部認(rèn)為，從剔除預(yù)收賬款后的實際資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)來看，今年一季度，23家A股上市房企實際資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到55%，僅次于2008年三季度的歷史峰值水平(56%)，房企償債壓力不容小覷。
因此，在信貸緊張的大環(huán)境下，如果企業(yè)不能通過降價有效回籠資金，或找到其他有效融資渠道，顯然將面臨經(jīng)營困境。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月合計有多家房企發(fā)布海外融資計劃，合計融資額度為69.94億美元。今年前4個月房企海外融資分別為86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元和26.18億美元。從融資成本看，大部分企業(yè)的美元優(yōu)先票據(jù)等成本都已經(jīng)上升到7%以上，再疊加最近美元強(qiáng)勢，以人民幣銷售的房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響非常大。
但5月10家標(biāo)桿房企共計融資31.50億元，環(huán)比大幅回落73.3%。融資金額已連續(xù)三個月回落，并創(chuàng)近11個月以來新低。
分融資渠道來看，依然是以海外融資為主。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年前5個月，10家標(biāo)桿房企共計融資600.97億元，相當(dāng)于去年全年融資金額的46%。其中海外融資436.17億元，占融資總額的72.6%；而境內(nèi)融資占比僅為27.4%。
分房企來看，今年前5個月華潤、雅居樂、招商的融資金額較高，均已突破120億元；其次是富力，融資金額為60.53億元；其他房企融資金額不超過40億元。
中小房企資金壓力增
統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金46728億元，同比增長3.6%，增速比1-4月份回落0.9個百分點。其中，國內(nèi)貸款9379億元，增長16.5%；利用外資150億元，下降24.5%；自籌資金18222億元，增長9.8%；其他資金18977億元，下降6.4%。
在其他資金中，定金及預(yù)收款11458億元，下降8.4%；個人按揭貸款5342億元，下降1.2%。
整體而言，房企的資金壓力在明顯加大，目前房企均在加大融資努力，但資金成本明顯上漲，中小房企資金壓力劇增。今年以來，銷售業(yè)績下滑導(dǎo)致資金回籠較慢、融資難度的加大、開發(fā)貸和按揭貸的收緊，都令開發(fā)商的資金鏈進(jìn)一步承壓。由于難以獲得銀行貸款，一部分中小企業(yè)或面臨資金面斷鏈的市場風(fēng)險。從今年上半年大多數(shù)資金面暴露出問題的中小企業(yè)來看，激進(jìn)擴(kuò)張與拿地成本偏高成為其企業(yè)經(jīng)營層面較大的問題。以光耀地產(chǎn)為例，其從2009年開始在全國各地如惠州、揚州、威海、濟(jì)州島等地陸續(xù)推出全球候鳥度假地旅游項目，綜合體設(shè)施單個項目的投資在30億元左右，資金投入量相對較大。
房企對銷售業(yè)績的需要可能導(dǎo)致一二線市場跑量更重要。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房企融資等壓力將加大，人民幣貶值將對資產(chǎn)價格出現(xiàn)沖擊。而美國退出QE也會明顯增加房企海外融資的難度。
相比三四線城市中小房企扎堆，一線城市的企業(yè)大部分都是上市房企，對業(yè)績的要求更高，一旦沒有銷售量，就可能會波及業(yè)績，從而引起股價暴跌，這些因素可能導(dǎo)致一二線城市的變化會出乎市場的預(yù)料。 (據(jù)《中國證券報》）
