今年以來，全國樓市整體下行，為了“救市”，7月份，多地開始放松和取消限購政策；8月22日，寧夏出臺(tái)了“寧九條”松綁樓市，隨后的9月初，銀川市也出臺(tái)了樓市“銀十條”解禁限購政策；9月30日，央行放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；11月22日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率；隨著央行降低銀行存貸款利率，公積金貸款政策也隨之變動(dòng)。
這些頻頻發(fā)出的政策“暖風(fēng)”，對(duì)樓市來說無疑都是利好消息，特別是信貸政策，一直被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是真正刺激樓市的關(guān)鍵。而今，隨著信貸政策利好的逐步落地，一、二線樓市迎來了“小陽春”，那么，銀川的樓市怎樣呢，記者采訪了解到，與限貸和限購取消一樣,降息也未給樓市帶來“立竿見影”的作用,各開發(fā)商促銷依舊,都在“悶頭”跑量。
降息減輕按揭利息支出 置業(yè)者有人出手有人觀望
此次央行降息是基準(zhǔn)利率兩年來首次下調(diào)，被市場機(jī)構(gòu)視為繼“9·30”房貸新政后房地產(chǎn)市場又一利好政策。降息后，可以減輕按揭利息支出，對(duì)于有購買意向的購房者無疑是一大喜訊。
根據(jù)央行最新利率調(diào)整情況。以購房者購買總價(jià)100萬元房源計(jì)算，首付三成則需辦理按揭貸款70萬元。按等額本息還款計(jì)算不考慮利率上浮，5年分期貸款，月供將減少298元，總利息將減少17939元；10年分期貸款，月供將減少204元，總利息將減少24327元；20年分期貸款，月供將減少234元，總利息將減少56179元；30年分期貸款，月供將減少262元，總利息將減少94074元。
同樣以購房者辦理公積金貸款，以單筆最高個(gè)人住房貸款金額45萬元為例，期限20年。按原公積金基準(zhǔn)利率4.5%計(jì)算，本金和利息供需償還68.32萬元，月供2846.9元。以調(diào)整后利率4.25%計(jì)算，同樣的貸款方式，本金和利息還款總額66.87萬元，月供2786.5元。相比較之下，每月可減少60.4元，20年共省1.44萬元。
“看著每月的還款利息也沒少多少，但總體算下來也是一筆不小的數(shù)目，俗話說，省下的也就是掙下的。”準(zhǔn)備購房的市民張偉說：“我在銀川工作已有5年時(shí)間，之前都是租別人的房子住，現(xiàn)在手頭有些積蓄就想買一套屬于自己的房子。我從7月份開始四處看房、對(duì)比，并尋找合適的機(jī)會(huì)出手，沒想到央行降息，加之年底各樓盤推出的優(yōu)惠力度較大，我覺得這個(gè)時(shí)機(jī)還是不錯(cuò)的，就準(zhǔn)備出手買房了。”
并不是所有的購房者都像張偉一樣在降息后就準(zhǔn)備出手買房，市民郭先生就表示，雖然降息可減輕按揭利息支出，但他認(rèn)為目前樓市的各項(xiàng)政策仍然不是十分明朗，他還想再觀望觀望，不急著出手。
樓市反映平淡 降息影響暫不明顯
據(jù)中國新聞網(wǎng)、新華網(wǎng)等多家媒體報(bào)道，降息后一、二線城市樓市回暖效果明顯，深圳更是出現(xiàn)了多個(gè)“日光盤”；上海樓市降息后三天，一手商品住宅日均成交量為3.78萬平方米，上漲21.9%；截至11月23日，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的住宅土地成交金額為3075億元，不僅全面創(chuàng)造歷史紀(jì)錄，甚至已經(jīng)超過2013年2728.9億元的全年紀(jì)錄。然而，與效果明顯的一、二線城市相比，降息對(duì)銀川樓市的影響似乎并不是十分明顯。
記者走訪了銀川樓市了解到，目前的銷量和往常相差不大，并沒有因降息后出現(xiàn)明顯的反彈。
對(duì)此伊蘭研究分析認(rèn)為，央行降息及地方政府“救市”目前只在短期內(nèi)對(duì)樓盤的去庫存起到一定刺激作用，但無法改變樓市總體供大于求的本質(zhì)，降價(jià)可能性更小。作為兩線半城市的銀川市，對(duì)于政策的頒布到實(shí)施需要一個(gè)軟著陸空間，政策的顯現(xiàn)對(duì)市場效果，預(yù)計(jì)在未來的一兩個(gè)月才能體現(xiàn)出來。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也表示，降息對(duì)樓市來說無論是開發(fā)商還購房者都是一個(gè)利好的消息，但樓市的回暖效果取決于各地的供需狀況、市場環(huán)境以及當(dāng)?shù)氐木用褓徺I力等因素,在當(dāng)前降息等政策背景下,未來全國樓市將呈現(xiàn)出調(diào)整企穩(wěn)態(tài)勢,但因城市各異,不同城市走出低迷行情的時(shí)間也有較為明顯的差異。
對(duì)降息后樓市的影響，寧夏大學(xué)資源環(huán)境學(xué)院教授、管理學(xué)博士鄧宇則表示，各個(gè)地方政府的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不同，特別是像寧夏這樣經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一的城市，對(duì)房地產(chǎn)等行業(yè)的依賴程度也較高。至于降息政策效果得看消費(fèi)者是否買賬。鄧宇認(rèn)為，房地產(chǎn)通過黃金十年發(fā)展已經(jīng)相對(duì)進(jìn)入一個(gè)瓶頸階段，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢必有漲有跌，所以房地產(chǎn)行業(yè)自身也有一個(gè)調(diào)整的要求。
消化庫存穩(wěn)價(jià)跑量仍是主流
在2008年和2012年前兩輪的降息之后，中國房地產(chǎn)迎來了2009年和2013年兩撥前所未有的購房熱潮，不少認(rèn)為利息一降，樓市就會(huì)反彈。記者采訪了解到，降息后銀川的多數(shù)樓盤顯得較為冷靜，各開發(fā)商促銷依舊，“悶頭”跑量。
寧夏某地產(chǎn)策劃部經(jīng)理葛鵬告訴記者，今年以來，樓市整體情況低迷，雖然“救市”頻出，但在銀川卻未顯現(xiàn)出的明顯的效果，其原因一方面是多數(shù)購房者持幣觀望，存在買漲不買跌的心理，另一方面則是市場庫存過大。葛鵬說：“目前，降息對(duì)樓市的作用還有待觀察，時(shí)至年末，為了能快速回籠資金，開發(fā)商不會(huì)輕易漲價(jià)，而是采取穩(wěn)價(jià)跑量的方式消化庫存。”
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也直言指出，銀川樓市現(xiàn)在總體來說，在滯銷狀態(tài)，隨著政府保障性住房項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大，康居房的上市，抵消了部分購房需求。可以說是需求不旺，供給又過剩，所以降息對(duì)銀川市場的影響是不溫不火。面對(duì)資金緊張的年末和任務(wù)的壓力，開發(fā)商也只能依靠價(jià)格來沖量，漲價(jià)的可能性不大。
雖然目前多家樓盤表示沒有收到漲價(jià)的消息，但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不排除年后漲價(jià)的可能。為了爭取最大的利潤，很多開發(fā)商會(huì)或會(huì)提高售價(jià)，因此年底對(duì)購房者來說確實(shí)是一個(gè)好時(shí)機(jī)。
（據(jù)《銀川晚報(bào)》）