政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人們的預(yù)期。
昨天下午，中國(guó)人民銀行、住建部及銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合宣布，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，購(gòu)買第二套普通自住房的首付比例將降低至40%，使用公積金貸款購(gòu)買的首套普通自住房的首付比例則降至20%。
同時(shí)，財(cái)政部也發(fā)文對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行調(diào)整：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
房地產(chǎn)行業(yè)分析人士稱，多個(gè)政府部門同時(shí)出臺(tái)對(duì)于樓市的支持政策，顯示了政府對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的決心和態(tài)度。
“政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，特別是首付比例降低到40%，”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，“這種力度的松綁，將對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)巨大影響。”
張大偉說(shuō)，這些政策將對(duì)市場(chǎng)造成兩方面的影響。“首先是對(duì)樓市的直接需求，二套房的首付比例從此前的60%-70%降至如今的40%，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，起碼可以直接增加10%的直接有效購(gòu)買需求。”張大偉表示，“整體市場(chǎng)成交量將在4月快速上漲。”而一、二線的上漲速度可能會(huì)更快。
在張大偉看來(lái)，這些政策的出臺(tái)，也從心理上對(duì)整個(gè)市場(chǎng)造成影響。他說(shuō)，二套房政策是2013年樓市收緊的標(biāo)志政策，如今松綁這一政策將意味著政策方向的全面調(diào)整。“如果二套房信貸松綁，各地方政府將出臺(tái)更積極、激進(jìn)的松綁政策。”
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也持同樣的觀點(diǎn)。她說(shuō)，“在目前國(guó)內(nèi)商品房產(chǎn)能過(guò)剩的背景下，有助于緩解三、四線城市的高庫(kù)存壓力，對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，更成為拉動(dòng)購(gòu)房需求提升的利器。”
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，將二套房首付比例降至4成，勢(shì)必帶來(lái)購(gòu)房者首付款和按揭貸款的一個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。他以200萬(wàn)元總價(jià)的住房舉例稱，撇去部分城市6成首付的做法，如果按照目前一線城市首付7成的比例計(jì)算，那么首付款是140萬(wàn)元，需要向銀行貸款60萬(wàn)元。這樣60萬(wàn)元的貸款如果按照商業(yè)貸款進(jìn)行計(jì)算，那么20年期、等額本息、最新的基準(zhǔn)利率的貸款條件下，還款總額為102萬(wàn)元，月供4264元。如果按照4成的比例進(jìn)行計(jì)算，那么首付款是80萬(wàn)元，需要向銀行貸款120萬(wàn)元。這樣120萬(wàn)元貸款如果按照同樣的貸款條件進(jìn)行計(jì)算，那么還款總額為205萬(wàn)元，月供8528 元。“如此對(duì)比，降低首付比例，對(duì)于此類改善性購(gòu)房者而言，并不意味貸款成本降低了，實(shí)際上還是增加了。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。比如，7成首付下，首付和按揭貸款的總金額為140萬(wàn)+102萬(wàn)即242萬(wàn)元。而在4成首付下，首付和按揭貸款的總金額為80萬(wàn)+205萬(wàn)即285萬(wàn)元。這樣對(duì)比，要增加43萬(wàn)元的支付。
“但是，這背后卻有一筆資金在節(jié)省。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，即在7成首付的情況下，需要多繳納首付款60萬(wàn)元。但現(xiàn)在這筆費(fèi)用可以先不繳納，而是通過(guò)按揭貸款進(jìn)行繳納，其成本實(shí)際上只需要43萬(wàn)元，而且是可以分期按20年的水平進(jìn)行支付，自然降低了購(gòu)房者的成本。這也是此類政策背后的一個(gè)政策導(dǎo)向，即讓改善性購(gòu)房者積極入市，降低入市門檻和成本。
而對(duì)于財(cái)政部對(duì)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整，郭毅認(rèn)為，以前的稅費(fèi)政策極大的抑制了購(gòu)房時(shí)間在5年以內(nèi)的二手房交易，也從一定程度上造成二手房整體交易量的下滑，目前二手房交易主要以次新房為主。本次營(yíng)業(yè)稅調(diào)整后，稅費(fèi)的降低將有助于拉動(dòng)一輪購(gòu)房時(shí)間在2年-5年之間的二手次新房交易。
但郭毅認(rèn)為這次營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整尚未觸及二手房交易的最重稅種——個(gè)人所得稅，這無(wú)疑將會(huì)在一定程度上影響到對(duì)于二手市場(chǎng)交易量的拉動(dòng)力度和效果。“也說(shuō)明在二手房政策上，政府同樣保留了一定的調(diào)整空間。”郭毅說(shuō)。
不過(guò)，反應(yīng)最為靈敏的可能要屬正打算買房的消費(fèi)者。“我的電話已經(jīng)要被打爆了，”北京通州合生濱江帝景項(xiàng)目的營(yíng)銷總監(jiān)劉蕓岐說(shuō)，“很多客戶現(xiàn)在已經(jīng)在來(lái)售樓處的路上，一聽(tīng)政策出來(lái)了就趕過(guò)來(lái)。因?yàn)樗山壵咭怀鰜?lái)大家都怕房?jī)r(jià)會(huì)快速上漲。” （來(lái)源：人民網(wǎng)）