3月30日，中國人民銀行、住房城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會聯合發文，要求各地金融機構從3月31日起調整個人住房貸款政策，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。記者走訪銀川各家銀行了解到，面對新政，各家銀行口徑基本統一：維持現有政策不變，等待總行進一步通知。有業內人士表示，銀監會對各家銀行擁有絕對主導權，“首付四成能否實現，完全在于監管層執行政策的決心。”
首付四成未見二套房利率已松動
某股份制銀行銀川分行管理層人士坦言，此次監管層救市信號發布并不“明確”。“從字面意思來看，‘最低首付款比例調整為不低于40%’，首付款比例60%也是不低于40%，這就給了各家銀行一個很大的操控區間，三部門下文中并沒有硬性要求要達到一個什么水準。”
雖然仍統一口徑“二套房首付四成尚不能實現”，但有部分銀行已明確表示，二套房貸利率可以“商量”。寧夏銀行某支行信貸專員告訴記者，目前二套房貸利率為基準利率的1.1倍，但對于優質客戶可申請基準利率。
二套房貸款首付60%是主流
記者在走訪過程中發現，目前我市大部分銀行二套房貸款執行政策為首付比例60%，少數幾家銀行有首付五成，也有執行首付七成的，且二套房貸款還分二套房按揭和二手房貸款。
目前我市現行的二套房貸款政策還是沿用2011年1月國務院出臺的“國八條”，其中規定二套房貸款利率不低于基準利率1.1倍；到去年9月30日，央行和銀監會下文發布“認貸不認房”政策，首次解禁限貸限購。
記者從建設銀行東城支行了解到，該行尚未接到有關二套房貸首付四成的通知，仍按照首付六成執行；工商銀行新華東街支行也同樣回復記者；農業銀行二套房貸首付雖然可以申請到50%比例，但要求貸款申請人需有月均8000元以上的銀行流水。
房地產業界摩拳擦掌
經歷了樓市“寒冬”后，銀川的開發商從央行二套房貸款新政中看到了希望。
據某國有銀行知情人士透露，昨天一早開始，不斷有房地產公司業務專員前來拜訪，“都是相關樓盤的合作開發商，一方面來探探銀行口風，另一方面希望能深度合作，讓我們盡量放寬二套房貸款辦理條件。”該知情人士說，對于銀行合作開發的樓盤，開發商越快回籠資金，銀行方面的貸款風險就越低，所以銀行也愿意拿出政策幫助開發商掃盤。
“短期內新政在銀川的刺激效應不會很明顯，供求關系決定了市場主導，消費者也不會因為一個尚未落地的政策盲目出手。”海德興業房產代理機構負責人米陽分析說。
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銀川公積金新政正在制定力度或大于三部委政策
3月30日，三部委下文要求下調公積金貸款比例，首套房可下調至20%，擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%，擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為30%。
目前我市公積金貸款首套房首付25%，二套房首付60%。昨日，記者咨詢銀川住房公積金管理中心，相關負責人表示，公積金新政必然會在銀川執行，目前需等待自治區住房公積金管理中心相關細則。有消息人士透露，正在制定當中的公積金新政，其力度還要大于三部委推行的政策，覆蓋面更廣。
涉及營改增
銀川市房地產營業稅咋收未定
財政部、國家稅務總局3月30日宣布，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅。將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
昨日，記者從銀川市地稅局獲悉，原本應該征收的房地產營業稅正面臨“營改增”過渡，到今年5月，建安房地產行業將不再征收營業稅，因此，我市目前房地產營業稅改政策尚無定論。
銀川市地稅局工作人員透露，目前尚未接到自治區地稅局的相關文件，國家稅務總局正式細則還未抵達我區。
對于市場而言，營業稅“5改2”則是積極利好的消息。按照現行營業稅率5.5%計算，一套總價50萬元、3年房齡的房產，出售的話需繳納2.75萬元的營業稅，免征年限改為2年后，則費用為0。過去很多購房者礙于此類住房的營業稅成本，只能將此類住房以5年的期限進行持有，阻礙了住房市場的成交和房產資源的流動。改為2年后，很多改善型購房者的需求得到積極釋放。
■新聞延伸
新政出臺前已出現回暖跡象 二手房中介忙著跑市場問政策
一連串的樓市利好消息，讓從事房地產中介8年的張軍有些坐不住了，昨天他跑了好幾趟稅務局，就為打聽個人購房營業稅改政策何時能夠實施。記者從銀川二手房中介得到的銷售數據顯示，在新政出臺之前，二手房市場已有明顯回暖跡象。
利好消息讓二手房熱起來
“今天我們公司的電話從早到晚響個不停，都是詢問相關政策落地情況和咨詢房源的。3月看房的和登記售房信息的人，本來就比2月份增長了一倍，昨天政策一出，更熱了。這種場面我只在2008年到2009年的時候感受過，那個時候可是二手房經紀人的黃金年代。”張軍說，當時隨便哪個房產經紀人，每個月都能賣出幾套房子，有的業績好的成交量都在20套左右，一個月掙幾萬塊錢是很正常的。
張軍介紹，2008年之前銀川房地產中介只有130多家，到2010年迅速增長到500多家，去年上半年的時候700多家，而目前只剩下300多家，一連串的數字也反映出了二手房市場的興衰。
大量投資性購房難再出現
寧夏麥吉屋地產常務副總裁梁輝認為，這次出臺的兩項政策對房地產信心的支持是顯而易見的，對于二手房的刺激作用更大。“從交易記錄來看，2年到5年的二手房最受歡迎，免征營業稅的年限從5年以上調整為2年以上，必將帶熱樓市。另外，首付比例的降低也會降低購房者的經濟壓力。”梁輝說，二手房有教育、醫療和基礎配套的優勢，加上政策利好會在短期內出現銷售高潮。從寧夏麥吉屋地產的成交量來看，去年單月成交在100套左右，今年單月成交量普遍在200套以上。
梁輝也提醒，供需雙方都應該理性看待當前市場。賣方不能急于推高二手房價格，買方也應理性選擇合適住房，像2008年出現的大量投資性購房不太可能再次出現，房價上漲空間很有限。
(來源：《銀川晚報》）)