海通證券副總裁、首席經濟學家李迅雷此前表示，未來房價為什么會漲。尤其在一二線城市房價上漲的趨勢得到確認，一線城市在4月份上漲0.4%。
你知道為什么嗎？李迅雷預測，五方面原因將導致未來房價仍將呈現上漲態勢。
房價上漲的五大理由：
未來房價為什么會漲？因為房價跟供求關系有比較大的相關性，一方面需求在上升，另外一方面供給沒有跟上。無論是新開工面積，還是拿地這兩方面的意愿不強，一方面需求在回升，行業供給有滯后，這個滯后需要6到9個月，從下半年開始新開工面積會下行，會影響今年下半年房地產的供給，如果供給要增加得等到明年。原來為了去庫存可以壓低價格，現在不急得賣了，反正市場需求在增加，不漲價就已經是很好了。
第二個方面
我們發現從15年的數據來看，供給面積同比增長3.2%，3月份的新增供給低于去年同期，對今年下半年銷售有利。由于買地的意愿下降了，銷售利潤在增加，這樣的話，土地購買金額和銷售的占比在下降，這樣資金鏈的改善對于利潤的提高也有促進的作用。
第三個方面
由于資本市場的繁榮，像定增、債券等上市公司的融資手段增加，融資成本下降。
第四個方面
是政策的寬松，宏觀政策除了降準降息，購房政策支持力度也明顯。這些政策的出臺也跟我們宏觀經濟穩增長的目標相關，因為經濟要維持平穩，單純靠基礎建設投資拉動是有限的，因為基礎建設投資對于過剩產能的消化是有利的，但如果沒有房地產這么強的力量，穩定投資增速也是困難的。
第五個方面
是不可忽視的財富效應，牛市已經進入中后段，不少個人選擇退出。
對于這一輪房地產市場的回暖表現是怎樣的，我們觀點是一線城市反彈明顯，房價漲幅高，二線城市次之，交易量比較大，漲幅低于一線城市。三線城市還是面臨去庫存比較大的壓力，因為三線城市無論投資總額占比50%，新開工的占比60%，三線城市需求偏弱，這樣他的投資信息能否恢復，還要看房地產去庫存的情況，我們的判斷就是會有新一輪的上漲。
對于新開工和投資方面，下半年才會起穩，上半年投資增長還會持續下降，可能要等到第四季度新開工的增速和房地產開發增速才可能回升，市場整體還是滯后的。
從中長期看，更多達到供需平衡，13年是中國房地產銷售面積最高的一年，銷售13億平方米，今后幾年銷售面積要超過這個數字有一定難度，但也不會大幅度回落，估計是12億到13億平方米，供求開始平衡，對于住宅需求的影響有四大因素：一個是改善性需求；第一個是拆遷改造；一個是新增人口剛性需求；還有一個是城鎮化的需求。這四個方面的需求量是65億平米，新增的產能也在60億，基本平衡。
看得更長期的話我覺得不是太樂觀，因為我們整個房地產行業還是受人口老齡化的影響，對房地產需求最大的還是25歲到44歲，這個年齡段的人到今年為止達到頂峰，從16年開始消費主體會下降，從長遠來看這個行業的需求是有限的。
從另外一方面，至少現在比13年、14年的時候樂觀，我們原先擔心房地產硬著陸，現在來看還是軟著陸的過程。我發現美國的房地產居民按揭貸款的總額占住宅類房地產市值45%，美國之所以發生次貸危機就是在于它的貸款比重太高，中國大概是12%左右，居民房地產貸款的總額到14年年底是10.6萬億，美國 45%，房價只要一跌可能就受不了，會有拋售的行為，我們目前還是比較低的，相對來講至少從居民這個層面不會給房地產價格走勢帶來恐慌式的下跌，未來中國經濟應該是加杠桿的，我們目前的杠桿比不到36%，西方國家普遍都是80%，90%，未來經濟增長民營企業加杠桿很難，中國經濟未來增長的動力還是來自居民的加杠桿。
這一輪證券市場的火爆，融資融券規模迅速擴張，房地產加杠桿肯定會出現，政府部門不斷出臺降息降準等舉措，也是可以預期的方向。
這一兩年還是有機會，這種機會來自于不可取代的中國經濟要穩增長，而且在經濟下行過程中，政府對于房地產依賴度越來越高，中國經濟要轉型升級也是比較漫長的過程。我覺得基建投資還是有很大問題，過去好的項目都已經投了，現在投的大部分項目都是不能很快有現金流的，拿什么錢支持經濟，只有房地產、城鎮化是大的趨勢。
在城鎮化的過程中，三線城市人口向一二線城市轉移，我們現在嚴格控制大城市人口的流入，這種限制對房地產市場還是比較有優勢的。日本100萬人口以上的城市，要轉成城市的人口比重是 60%，巴西43%，中國23%，中國理應是加速大城市化的過程，我覺得中國的城鎮化已經到了后期。加上中國的貧富差距巨大，這也給房地產購買力方面是嚴重的制約，只有通過放開一線城市，使得市場在資源分配中能夠落到實。 （來源：中國經濟網）