近日，任志強(qiáng)發(fā)表“7億庫存難消化只能炸掉”言論又被推上輿論的風(fēng)口浪尖。昨日，他因某李姓專家的口誅筆伐發(fā)布長微博予以回?fù)簟?/p>
據(jù)中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)報(bào)道，2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，去庫存為2016年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一。然而弄清中國房地產(chǎn)的庫存數(shù)量是首要前提。國家統(tǒng)計(jì)局今天發(fā)布的2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關(guān)，達(dá)到7.18億平方米。近5年商品房待售面積呈階梯級(jí)增長，平均每年增加1億平方米。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2005年末至2009年末，全國商品房待售面積均未突破2億平方米，其中2007年末，商品房待售面積僅為1.34億平方米。2008年以來，中國商品房待售面積呈不斷增加態(tài)勢。而2015年末，全國商品房待售面積高達(dá)7.18億平方米，創(chuàng)下歷史新高，接近2007年一年全國商品房銷售面積。從2007年到2015年的9年時(shí)間，中國商品房待售面積增加了4倍多。
對(duì)此，專家認(rèn)為，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)低估了待售庫存的規(guī)模，實(shí)際庫存規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于披露的數(shù)據(jù)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，樓市高庫存已經(jīng)成為當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的痛點(diǎn)，一旦計(jì)入潛在庫存數(shù)據(jù)，中國樓市的庫存數(shù)量可能倍增。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉表示，常說的樓市“去庫存”，指的是待售商品住房建筑面積的消化情況，包括兩部分，一是報(bào)告期已竣工可供銷售，但尚未銷售的商品房建筑面積累積值;二是報(bào)告期處于施工或新開工狀態(tài)(半成品)并已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售出去的商品房建筑面積累計(jì)值。
中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院此前發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場庫存高企，去化壓力增大，商品住房過剩總庫存高達(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23個(gè)至24個(gè)月。
對(duì)此，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)原董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，從年度的銷售面積與庫存的比例看，也許庫存的總量并不可怕。但卻影響著現(xiàn)金流和再生產(chǎn)。更重要的是影響著土地資源的有效利用。政府也許會(huì)出臺(tái)各種有助于消化庫存的政策。但并非所有的庫存都能靠政策被市場消化。當(dāng)房子蓋在了不合適的地方，(包括住宅、寫字樓與商業(yè))也許只能炸掉，推倒重來。
以蛇口地區(qū)為例，最初改革開放時(shí)，引進(jìn)了大量的兩頭在外的加工業(yè)，建設(shè)了大量的工業(yè)廠房和員工宿舍。但“騰籠換鳥”的產(chǎn)業(yè)升級(jí)之后，這些加工企業(yè)被淘汰了。那么這些廠房和宿舍，不是都炸掉了嗎?重新建設(shè)的寫字樓、商場和高級(jí)住宅，讓土地的利用效率大大提高了許多倍，甚至上百倍。難道不應(yīng)該嗎?
香港中銀大廈邊上，是李嘉誠先生建的寫字樓。但原來這里是個(gè)很新的高級(jí)酒店，也經(jīng)營的很好，但李先生把酒店炸掉，重建了寫字樓。并且收到了比酒店高許多倍的經(jīng)濟(jì)效益。炸掉后的重建與調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是同樣的道理。
此外，熊彼得“創(chuàng)造性的破壞”是專指企業(yè)發(fā)展中，要敢于和善于將原有的傳統(tǒng)打破，而創(chuàng)造新的。這種破壞的威力遠(yuǎn)大于炸掉。當(dāng)柯達(dá)公司發(fā)明了數(shù)碼技術(shù)后，為舍不得炸掉原有的膠片技術(shù)和市場，寧愿將數(shù)碼技術(shù)封存，也不愿進(jìn)行改革。最終的結(jié)果是徹底的滅亡。如果當(dāng)時(shí)能有炸掉的決心，也許數(shù)碼技術(shù)會(huì)讓柯達(dá)活的更好。中國的房地產(chǎn)市場中的庫存也同樣。
任志強(qiáng)指出，庫存之所以產(chǎn)生，有政府過時(shí)的限制性政策抑制了投資與消費(fèi)造成的，有戶籍制度和信貸政策造成的，有加大磚頭補(bǔ)貼的保障房政策造成的，有人口轉(zhuǎn)移因素造成的，也有在不合適的地方建了不合適的房造成的。如應(yīng)建住宅的地方建了寫字樓或商場等規(guī)劃不合理造成的。或所建的房子無法滿足消費(fèi)人群的需求。
那些與限制性政策相關(guān)的因素取消后，許多庫存是可以消化的。但總有一些是無法靠消費(fèi)政策消化的庫存。
那么，炸掉才能讓土地重新規(guī)劃和合理利用。而土地資源是開發(fā)商從政府手中獲得了有期限的出讓權(quán)的。合理的重新建設(shè)和發(fā)展是結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程。為什么擁有權(quán)利的開發(fā)商不能根據(jù)市場的變化進(jìn)行調(diào)整，而非要讓它變成庫存?難道社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)是不進(jìn)行市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的嗎?炸掉是他們的權(quán)利。
（來源：《中國經(jīng)營報(bào)》）