3月5日上午9時(shí)，第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議在人民大會(huì)堂開幕，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)做2016年政府工作報(bào)告，三五萬字的工作報(bào)告洋洋灑灑，涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的方方面面。細(xì)致看來，盡管直接涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容并不算多，但其中有不少信息對(duì)于把握未來樓市發(fā)展卻是至關(guān)重要的。
下面，小編就為大家梳理一下政府工作報(bào)告中涉及房地產(chǎn)的幾大要點(diǎn)：
要點(diǎn)1：繼續(xù)寬松的貨幣政策，降息、降準(zhǔn)仍有空間
報(bào)告：穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度。今年廣義貨幣M2預(yù)期增長(zhǎng)13%左右，社會(huì)融資規(guī)模余額增長(zhǎng)13%左右。
解讀：今年廣義貨幣的預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)是13%，同比增加18.1萬億元。1月新增投放2.4萬億，接下來還有15.7萬億元的新增額度，接近2015年全年水平。總體，今年的貨幣政策比去年更寬松，說明央行還有降息、降準(zhǔn)空間。隨著流動(dòng)性進(jìn)一步充裕，銀行對(duì)首套兩成首付和二套三成首付的積極性會(huì)上升，按揭利率優(yōu)惠力度也會(huì)進(jìn)一步加大。
要點(diǎn)2：全面實(shí)施營(yíng)改增 試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)
報(bào)告：今年全面實(shí)行營(yíng)改增。適度擴(kuò)大財(cái)政赤字，主要用于減稅降費(fèi)，進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。今年將采取三項(xiàng)舉措。一是全面實(shí)施營(yíng)改增，從5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增；二是取消違規(guī)設(shè)立的政府性基金，停征和歸并一批政府性基金，擴(kuò)大水利建設(shè)基金等免征范圍；三是將18項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)的免征范圍，從小微企業(yè)擴(kuò)大到所有企業(yè)和個(gè)人。實(shí)施上述政策，今年將比改革前減輕企業(yè)和個(gè)人負(fù)擔(dān)5000多億元。同時(shí)，適當(dāng)增加必要的財(cái)政支出和政府投資，加大對(duì)民生等薄弱環(huán)節(jié)的支持。創(chuàng)新財(cái)政支出方式，優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，該保的一定要保住，該減的一定要減下來。
解讀：將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍后，不僅解決了重復(fù)繳稅的問題，帶來的企業(yè)實(shí)際稅負(fù)的減少也意味著購(gòu)房總成本將有所降低。
所謂“不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍”是指：企業(yè)購(gòu)置房產(chǎn)用于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目，其購(gòu)置房產(chǎn)交的稅款可按規(guī)定計(jì)算出增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，這其實(shí)是對(duì)目前企業(yè)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)行為的鼓勵(lì)和刺激。企業(yè)后續(xù)購(gòu)置廠房等物業(yè)的熱情將加大，對(duì)于一些商業(yè)、寫字樓的去庫(kù)存有積極的利好。同時(shí)也使得部分企業(yè)有能力和動(dòng)力去投資房地產(chǎn)物業(yè)。
而具體到房企本身來說，可能會(huì)有兩方面的變化：第一，企業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變。房企的大減負(fù)時(shí)代已經(jīng)到來，通過營(yíng)改增政策的落實(shí)，一些業(yè)務(wù)操作規(guī)范、各類收支票據(jù)齊全、財(cái)務(wù)健全的房企，容易享受減負(fù)的利好。而一些包括供應(yīng)商材料采購(gòu)、成本核算不清晰的房企，反而會(huì)增加稅負(fù)。所以這個(gè)政策會(huì)使得房企有動(dòng)力去改進(jìn)企業(yè)管理模式和財(cái)務(wù)核算模式；第二，企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。從房企避稅的角度看，后續(xù)精裝修住房的投資力度或加大。因?yàn)閺牡挚圻M(jìn)項(xiàng)稅的角度，精裝修住房能夠擴(kuò)大抵扣額度，這使得傳統(tǒng)的毛坯房的投資規(guī)模或減少。
要點(diǎn)3：部分城市房?jī)r(jià)狂飆要不得 樓市平穩(wěn)最重要
報(bào)告：推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
解讀：這句話其實(shí)點(diǎn)出了目前房地產(chǎn)政策的兩個(gè)痛點(diǎn)：第一是住房背后的公平性還有待解決，第二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性還有待進(jìn)行干預(yù)。所以后續(xù)保障房的投資依然會(huì)加大，各地或在大型居住社區(qū)的建設(shè)方面加大力度，也不排除在此類大型社區(qū)的建設(shè)過程中加入街區(qū)制、海綿城市等內(nèi)容；
而從房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的提法來看，從2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)大降溫到今年2月份以來不少城市樓市的飆升，事實(shí)上已經(jīng)體現(xiàn)出較大的波動(dòng)性，從而影響了市場(chǎng)預(yù)期。所以，后續(xù)政策層面會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定性的研究和管控，就眼前一線城市房?jī)r(jià)的飆漲勢(shì)頭而言，可能后續(xù)會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的降溫政策，以穩(wěn)定市場(chǎng)。正如住建部部長(zhǎng)陳政高在“兩會(huì)”期間所表示的那樣，北京、上海、廣州、深圳等一下城市不僅限購(gòu)不會(huì)放松，而且部分城市可能還會(huì)實(shí)行更為嚴(yán)格的限購(gòu)，同時(shí)實(shí)行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策，同時(shí)還會(huì)加強(qiáng)打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為。
要點(diǎn)4：棚改將激發(fā)更多需求助力去庫(kù)存
報(bào)告：今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例
解讀：這句話實(shí)際上是對(duì)棚戶區(qū)改造的供應(yīng)和分配環(huán)節(jié)都做了強(qiáng)調(diào)。從供應(yīng)層面看，改造600萬套棚戶區(qū)住房，一方面能夠加快改變棚改區(qū)域居民的住房條件，另一方面也使得棚改本身成為去庫(kù)存的一個(gè)有力手段。
從棚改的貨幣化安置比例角度看，通過貨幣化安置的方式，能夠使得棚改相關(guān)居民獲得較好的財(cái)政補(bǔ)貼和貨幣補(bǔ)貼，進(jìn)而使得其有較好能力去購(gòu)置其他商品住房，這事實(shí)上將釋放更多的購(gòu)房需求和消費(fèi)需求，反過來助推去庫(kù)存。
與2015年不同，今年的政府工作報(bào)告中沒有提到保障性安居住房的建設(shè)量，并強(qiáng)調(diào)提高棚改貨幣化安置比例。預(yù)示著2016年可能會(huì)減少保障性住房的供地量，這部分減少的供地如果能夠全部用于商品房建設(shè)，不僅會(huì)緩解當(dāng)前再露苗頭的恐慌性購(gòu)房行為，保障、商品混搭地塊的減少也有利于商品房品質(zhì)的提升。
要點(diǎn)5：房貸利息抵個(gè)稅或出臺(tái) 購(gòu)房杠桿將進(jìn)一步提高
報(bào)告：完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求。
解讀：實(shí)際上體現(xiàn)了目前對(duì)住房消費(fèi)需求積極培育的政策導(dǎo)向。“合理消費(fèi)”四個(gè)字可以理解為對(duì)二套住房消費(fèi)需求的認(rèn)可，同時(shí)也是鼓勵(lì)購(gòu)房者積極置換新房。通過對(duì)此類需求進(jìn)行稅收和信貸政策的支持，能夠促使購(gòu)房者有相對(duì)較低的購(gòu)房成本。所以，繼之前出臺(tái)的降低契稅、營(yíng)業(yè)稅，降低首付比例等政策之后，今年政策仍會(huì)保持寬松，稅收方面，房貸利息抵扣個(gè)稅預(yù)計(jì)會(huì)很快出臺(tái)；信貸政策方面，除落實(shí)現(xiàn)有的首付政策外，極有可能繼續(xù)降低首付比例，甚至到1成首付，正如周小川行長(zhǎng)所言，國(guó)內(nèi)家庭房貸杠桿仍有空間，與此同時(shí)，房貸利率下調(diào)（尤其是二套利率）和加快利率市場(chǎng)化并行，2016年住房消費(fèi)的門檻和成本將進(jìn)一步下降。
要點(diǎn)6：地方去庫(kù)存新政將繼續(xù)狂奔
報(bào)告：因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存。
解讀：基本上可以認(rèn)為在今年3-6月份，各地會(huì)繼續(xù)出臺(tái)地方版本的去庫(kù)存政策，不排除一些低首付的購(gòu)房政策出現(xiàn)，關(guān)鍵要看各地政策的匹配度。接下來的房地產(chǎn)政策預(yù)計(jì)從以下幾個(gè)方面著手：庫(kù)存過高的二線和三四線城市會(huì)大幅減少甚至?xí)和Ｐ略鐾恋毓⿷?yīng)；一線和熱點(diǎn)二線城市將著力加大土地供應(yīng)量，來平抑當(dāng)前供不應(yīng)求導(dǎo)致的價(jià)格上漲。
調(diào)整住宅和商辦的比例，已經(jīng)出臺(tái)規(guī)劃的靈活轉(zhuǎn)性；取消不符合市場(chǎng)實(shí)際的政策，如70/90、有條件、門檻的購(gòu)房入戶等類似政策。
要點(diǎn)7：公租房申請(qǐng)難度會(huì)降低、覆蓋人群更廣
報(bào)告：建立租購(gòu)并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。
解讀：購(gòu)租并舉的住房制度的建立基本上可以認(rèn)為是中國(guó)正嘗試建立房地產(chǎn)第四級(jí)市場(chǎng)，而此前一級(jí)土地市場(chǎng)、二級(jí)新房市場(chǎng)、三級(jí)二手房市場(chǎng)的發(fā)展總體成熟，目前對(duì)于四級(jí)購(gòu)租并舉市場(chǎng)的建立，可能需要部分房企轉(zhuǎn)變?nèi)?kù)存思路，從賣房轉(zhuǎn)變到租房的策略上來。對(duì)于部分亟需回籠租金的房企而言，可以嘗試資產(chǎn)證券化的開發(fā)思路，進(jìn)而使得房企能夠一次性回收相應(yīng)的租金貼現(xiàn)值。同時(shí)，可以看到，今年公租房的改革力度會(huì)更大，對(duì)于城市部分租房群體來說，后續(xù)申請(qǐng)公租房的難度會(huì)降低，即后續(xù)會(huì)對(duì)外地就業(yè)群體會(huì)放開公租房申請(qǐng)的資格。
要點(diǎn)8：新型城鎮(zhèn)化將繼續(xù)帶來大量住房需求
報(bào)告：推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，促進(jìn)城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。要深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，完成約1億人居住的棚戶區(qū)和城中村改造，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%、戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%。
解讀：以現(xiàn)有的人口增長(zhǎng)率和常住人口城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)目標(biāo)測(cè)算，十三五期間，每年新增常住人口約1500萬人，以此測(cè)算，城鎮(zhèn)化率提升帶來的新增住房需求大約為12.7億平方米；另外舊城改造（包括棚戶區(qū)和城中村改造）帶來的新增住房需求大約15.7億平方米。新增需求巨大，十三五期間房地產(chǎn)行業(yè)仍會(huì)平穩(wěn)健康發(fā)展。
要點(diǎn)9：居住證含金量很高 加快覆蓋未落戶人口
報(bào)告：將深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。深化戶籍制度改革，放寬城鎮(zhèn)落戶條件，建立健全“人地錢”掛鉤政策。擴(kuò)大新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)范圍。居住證具有很高的含金量，要加快覆蓋未落戶的城鎮(zhèn)常住人口，使他們依法享有居住地義務(wù)教育、就業(yè)、醫(yī)療等基本公共服務(wù)。發(fā)展中西部地區(qū)中小城市和小城鎮(zhèn)，容納更多的農(nóng)民工就近就業(yè)創(chuàng)業(yè)，讓他們掙錢顧家兩不誤。
解讀：“人地錢”掛鉤首次在政府工作報(bào)告上出現(xiàn)，是指財(cái)政轉(zhuǎn)移支付與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤、城鎮(zhèn)建設(shè)用地新增指標(biāo)與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)掛鉤、基建投資安排與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤。
三者掛鉤，有利于調(diào)動(dòng)地方政府吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶的積極性，加快推出城鎮(zhèn)化進(jìn)程，常住人口的增加必然帶來新增購(gòu)房需求的擴(kuò)大，利于二、三線城市樓市去庫(kù)存目標(biāo)的達(dá)成。
從去年年底政策導(dǎo)向看，農(nóng)民工進(jìn)城買房將成未來一段時(shí)期去庫(kù)存的著力點(diǎn)。但現(xiàn)有的信貸和稅費(fèi)等政策基本都是著力刺激需求，治標(biāo)沒治本，沒法真正刺激農(nóng)民進(jìn)城就近落腳城市。《報(bào)告》提出，今年要放寬城鎮(zhèn)落戶條件、健全"人地錢"掛鉤政策、提高居住證含量等舉措，說明農(nóng)民工進(jìn)城政策配套開始逐步完善，全面的制度性安排預(yù)計(jì)將加快出臺(tái)。 （來源：地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)）