一線樓市狂歡大漲之下，首付貸浮出水面，原本買房者需要拿出上百萬元甚至數百萬元的首付，但通過配資降至只需數十萬元。銀行三成首付被輕松攻破，原本樓市3.3倍杠桿被放大至10倍�！耙恍┦赘顿J定位就是為炒房客提供彈藥，這樣的客源多，也無需篩選�！�3月11日，深圳一家資產公司總經理告訴記者，原本幫助剛需購房者解困的首付貸，在房價暴漲面前異化成炒房者“必備工具”。
記者采訪了多位提供首付貸的公司高管，并對當下首付貸產品進行解構，還原首付貸這款產品的原貌，發現該產品通過種種包裝，為炒房者提供了彈藥。
表面上看來，樓市瘋狂時首付貸公司、購房者、銀行三者共贏皆大歡喜，然而一旦房價下跌風險來臨誰也脫不了干系，所有人將進入共輸模式。去年股市場外配資瘋狂上漲，最終暴跌中鮮有人全身而退，絕大多數深套其中。
瓦解三成首付
樓市刺激政策襲來，2月央行和銀監會發文已將首付最低降至20%，然而一線城市并不在此例，三成首付仍是底線。
然而，這并不妨礙一線城市購房者，首付貸這種場外配資最低只需拿出一成首付便可按揭買房。上述深圳資產公司總經理告訴記者，目前市場上做首付貸定位不一，其本質截然不同。一種是真實的首付貸，往往與開發商合作，為新房提供首付貸，幫助購房者騰挪資金，最低只需一成首付。另一種表面上是首付貸，實際是“套貸”，大多是房地產中介所為，主要針對二手房，“比如深圳主要集中在關內，他們定位為炒房者提供彈藥，這樣客源多，規模大”。
如何“套貸”，在房地產中介已經是公開的秘密，即簽訂陰陽合同，一份真實合同，一份將房價做高的虛假合同，這樣最終幾乎可以首付全免，炒房者只需每月月供。這中間需要先按虛假合同付三成首付過賬，銀行才會審批按揭貸款，那么這三成首付就可以從地產中介通過首付貸的方式獲得，等按揭批下來錢回到中介賬上，購房者只需付短期利息即可。
神奇的“首付貸”，通過場外配資行為，瞬間將三成首付的監管規定輕易瓦解，變成一成甚至零首付，更大的風險轉嫁給銀行。
51金融董事長李錫告訴記者：“一旦房價下跌較大，炒房者可以斷供棄房，最大損失為一成首付和供樓款，首當其沖是斷供首付貸，接下來是斷供銀行按揭款，最大的風險留給了銀行�！�
首付貸盛宴始自去年下半年，北上深樓市這一輪發燒也是始自去年。人行深圳中心支行公布的統計顯示，2015年12月末個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40%。
去年正是首付貸業務最為火熱之際，買房者在杠桿加大之下紛紛沖入樓市。2015年深圳樓市成為全國漲幅之最，新建商品房漲幅為47.5%，上海、北京分別以18.2%和10.4%位列二、三位。
首付貸的冰山浮出，鏈家等房地產中介機構的“首付貸”業務已停。首付貸盛宴由房地產中介、開發商、P2P、資產公司、小貸公司等多主體參與。
3月6日，中信證券研報稱，據不完全統計，目前市面上的首付貸產品有世聯行的家圓云貸、中國平安的新一貸、房天下的首付貸、悟空貸的悟空首付貸、中原地產的中原合e貸、三六五的安家貸、搜狐的搜易貸、房金所的首付貸、中國好房的好房貸、中國農業銀行的農民安家貸等。
首付貸業務當中，同樣充斥魚龍混雜，一些首付貸公司嚴格風格，只對首套房、剛需客提供首付貸，對二套以上的買房者拒之門外。此外一些房價平平的城市也有首付貸，與開發商合作去庫存。因而業內也在呼吁首付貸業務叫停不能一刀切，要區別對待。
P2P平臺石榴殼董事長李家安稱，公司推出的是改善型購房“首付貸”，為購房者墊付一定比例的首付款，其還款來源為上一套房產出售，其中并無杠桿。實際上是一款信貸產品，幫助改善型購房者提供資金“過橋”。
廣州e貸總裁方頌則建議，對于首付貸不要全國一刀切，多考慮廣州的實際情況，在風險可控和嚴密關注風險的情況下，支持去庫存和剛需購房者。廣州全市2015年一手住宅均價環比僅上漲了1.22%，去年廣州全年CPI漲幅1.7%，房價漲幅未能跑過CPI。
最后的買單者
目前，北上深都就首付貸著手摸底，擬了解首付貸規模到底有多大，下一步如何采取行動。
“現在大家都紛紛把‘首付貸’這三個字砍掉，3·15來了，大家都怕3·15。”上述深圳資產公司總經理說，很多房產中介、P2P平臺都停止了該業務，也不募資了，怕政策風險，怕被罰。
此前，首付貸業務風生水起，民間金融轉向這一業務的越來越多，形成了一股強大的合力。在他們看來，抵押或信貸產品中首付貸目前暫時風險最小，收益穩定。
記者對比多家首付貸價格費率發現，一類是有房產抵押，將服務費、利率等各項費用折算成年化利率為15%上下；一類是沒有房產抵押的信用貸，各種費用折算成年化利率在18%上下，最高的甚至超過20%。
為什么這些民間金融都喜歡做首付貸業務呢？“限制用途是購房，其他信貸產品風險更高，借款給他沒有辦法限制用途�！鄙鲜錾钲谫Y產公司總經理稱，由于經濟下行，個人貸款用于經營和消費的風險也在提升，一線城市房價目前來看還是堅挺，被看作是民間金融最好的去處。
他表示，一些為炒房者打開方便之門的首付貸公司，對購房者的收入、信用等根本不審核，其標準只有一個，那就是銀行通過按揭，首付貸審核就可通過，反正最終風險都轉嫁給了銀行。
房價上漲為首付貸提供了廣闊的市場，但是一旦房價下跌，或者是失業率升高，房貸違約率就會上升。
深圳互聯網金融協會秘書長曾光稱，首付貸變相降低了購房者的首付比例，會把不合格的購房者放進來。而央行之所以規定一線城市首付比例要到30%、40%，就是為了保證購買者有還款能力。
曾光認為，那些連首付都拿不出來的買家，本來只能買100萬元的房子，卻通過首付貸偏要買300萬元的房子，這樣將形成不良后果�！�一是購房能力不足，可能最后形成履約風險；二是把炒房者放進來了，他們希望首付比例越少越好，撬動的杠桿越大，上漲過程中牟利就越大。但一旦房價波動，首付貸的投資人將面臨本金損失，銀行也面臨房貸履約風險。”
目前，深圳、北京、上海都相繼對首付貸進行摸底。記者獲悉，深圳首付貸規模在30億元以上，北京、上海規模雖然未出來，但從其他數據來看真實的數額也將不少。
盈燦咨詢研究員陳曉俊分析稱，根據不完全統計，自2015年7月起至今年2月，共八個月的時間里P2P網貸行業參與首付貸模式的金額預計不足50億元。而在網貸行業之外，業務參與主體還包括地產中介、小貸、擔保公司、資產公司等等，甚至銀行也參與其中。
首付貸在上述三個城市規模到底有多大，很難有一個確切的數字，因為很多公司即使是做該業務，也歸于其他業務。
上述資產公司總經理稱，規模最大的還是地產中介，據他了解有的房產中介一家首付貸規模就達數十億，“那么其他大中介公司也在做，真實的數字應該也不會少到哪里去”。
冰山雖未浮出水面，但最怕的是更多沉于水下。原本三成首付的規定，購房者的杠桿率為3.3倍，但是經過首付貸實際上只需付一成首付后，購房者杠桿率升至10倍，這種場外配資使炒房者輕松撬起每套價格數百萬元、上千家的房子，房價也跟著節節上漲。
“大部分都是炒房者，剛需首套一看就能看出來�！�深圳某銀行專門負責按揭的個貸經理告訴本報記者，炒房者不僅僅是利用首付貸炒房，對于限購等多項房地產調控，都有其他多種手法拆解。
（來源：《華夏時報》）