一個值得關(guān)注的背景是，三四線城市的住宅庫存自2011年開始一直增長，截至目前全國已有近6億平方米的待售庫存。
一方面商品房處于大面積供大于求的狀態(tài)，而另一方面政府又有建設(shè)保障房的壓力，所以促使地方政府現(xiàn)階段采取回購商品房來充當(dāng)保障房。但律師指出，目前各地政府回購商品房的行為沒有明確的法律依據(jù)，從法理上來講，一旦動用財政資金，都需要有法律依據(jù)。
“把房子賣給政府去——如果你要賣房子，掛單在中介機構(gòu)賣不出去，現(xiàn)在多了一條路。”這是最近在福建省福州市流傳頗廣的一條消息。
1月24日，福州市下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》(以下簡稱指導(dǎo)意見)，提出該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府；由各區(qū)政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體，解決被征收房屋群眾對安置現(xiàn)房的需求。
不只福州，記者查閱資料后發(fā)現(xiàn)，四川、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古和貴州等省市正在實施試點政府回購商品房。
地方政府在樓市上這一舉動被中原地產(chǎn)首席分析師張大偉解讀為“地方政府的救市行動”。
“一個值得關(guān)注的背景是，三四線城市的住宅庫存自2011年開始一直增長，截至目前全國已有近6億平方米的待售庫存。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱。
上海金融與法律研究院執(zhí)行院長傅蔚岡則指出，目前一方面商品房處于大面積供大于求的狀態(tài)，而另一方面政府又有建設(shè)保障房的壓力，所以促使地方政府現(xiàn)階段采取回購商品房來充當(dāng)保障房。
資料顯示，2015年，全國保障房建設(shè)任務(wù)為700萬套，棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于470萬套。
多地回購商品房當(dāng)保障房
福州政府此次回購商品房舉動早有先兆。
在福州出臺指導(dǎo)意見的4天前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下稱住建部)部長陳政高在全國棚戶區(qū)改造經(jīng)驗交流會上表示，房地產(chǎn)庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要，住建部要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。
更早之前，2014年8月8日，福建省就規(guī)定各市、縣政府可采取政府收儲方式，積極穩(wěn)妥收儲商品住房作為保障性住房。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，政府回購適當(dāng)面積普通商品房實現(xiàn)就近安置或者就地安置，成為完成保障房建設(shè)的一種手段。目前，湖南、成都、蕪湖、嘉興等省市在棚改中探索實施政府回購商品房的方式。
2014年8月，湖南省明確規(guī)定各地政府和企事業(yè)單位以及經(jīng)濟園區(qū)可購置適當(dāng)面積的普通商品房，用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房。
安徽省蕪湖在政府回購商品房一事上啟動得更早。數(shù)據(jù)顯示，截至2014年11月蕪湖已完成棚戶區(qū)改造約1.3萬戶，其中回購商品房充當(dāng)棚戶區(qū)的安置房高達45%。
中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛指出，目前，一方面商品房的庫存壓力大，房地產(chǎn)市場急需消化庫存，而另一方面各地政府每年有建設(shè)保障房的壓力。另外，許多商品房和安置房由于沒有達到購房者的需求而被空置，形成資源浪費。
“根據(jù)2014年6月國家開發(fā)銀行《關(guān)于進一步加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好棚戶區(qū)改造貸款資金的通知》，回購商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達到40%(此前這一比例僅為20%)；而住建部提出2015年棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元，若按40%的貨幣補償計算，今年將有近2000億元的資金用于回購商品房，形成近100多萬套商品房的需求。這有利于緩解樓市庫存壓力，但是與巨大庫存相比仍然是杯水車薪。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受采訪時表示。
“現(xiàn)在通過出售給政府的方式有利于消化庫存和減少建設(shè)安置房的需求，提高資源使用效率。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成指出。
對此，陜西省社會科學(xué)院委員會副主任張寶道表示贊同。“政府通過回購商品房，促進保障房發(fā)展，解決低收入群體住房問題，起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和整體經(jīng)濟發(fā)展的作用，是一項一箭雙雕的措施。”
政府回購商品房被指無法律依據(jù)
然而，政府回購商品房行動推進的同時，業(yè)內(nèi)一直存在對這一行為的質(zhì)疑聲。
“商品房充當(dāng)保障房之后，其回購價格如何確定？錢從什么地方來，是地方財政？還是中央撥款？如果是使用納稅人的錢去回購商品房，后賣給享受保障房的人群，是不是又重回福利分房的計劃時代？如何保證其公平、公正？”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓說。
北京市盈科律師事務(wù)所高級合伙人李季先告訴記者：“目前各地政府回購商品房的行為沒有明確的法律依據(jù)，從法理上來講，一旦動用財政資金，都需要有法律依據(jù)。”
對此，韓長吉表示贊同。“該政策確實存在爭議，存在權(quán)利尋租的空間，如今開發(fā)商建設(shè)的商品房存量較大，政府如何購買、購買誰的，以怎樣的價格購買都存在不確定性，存在可以協(xié)商的空間。”
“政府回購商品房、安置房的行為至少應(yīng)該有一個公開招投標(biāo)的過程，比如說政府收購多少套商品房和安置房，收購多少面積，位置的選定，這樣會更加公開透明。”胡志剛說。
而張寶道則者說：“中央已有支持建設(shè)保障房的政策精神，地方出臺落地政策是順理成章的事情。”
今年1月6日，住建部下發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場指導(dǎo)意見》，鼓勵開發(fā)商售轉(zhuǎn)租、地方回購商品房。
“如果政府在回購商品房時，開發(fā)商和手中握有多套房屋的業(yè)主都是自愿把房屋賣給政府的話，同時交易價格也是相互協(xié)商的情況，那從法律角度來看沒有問題。”北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波指出。
“現(xiàn)在需要擔(dān)心的是這個過程中怎么去防止暗箱操作，因為回購商品房從某種程度上來看是政府采購行為，這是地方政府引入該項政策時，需要考慮的問題。”樓建波說。
尹伯成對表示，盡管目前法律依據(jù)暫時沒有看到，但是政府應(yīng)該擁有該項權(quán)利，福州出臺的指導(dǎo)意見要求委托一家國有企業(yè)來完成這件事情，因此總體來講還是政府出面，市場運作的事情，這是可行的，現(xiàn)在各地出臺回購商品房的文件符合當(dāng)下時局的需要。
回購商品房存操作難題
記者從多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，盡管7省市都在進行回購商品房試點，但是各地執(zhí)行政策皆不同，特別是在回購價格的確定上。
福州出臺的指導(dǎo)意見稱，安置房以機構(gòu)評估的平均價作為回購價格；而商品房的購買價格則以機構(gòu)評估的平均價格為基數(shù)與開發(fā)企業(yè)進行協(xié)商洽談，協(xié)商確定的價格原則上低于市場評估價格15%以上。
“從蕪湖等地的操作流程來看，政府主要是以‘團購’價格從開發(fā)商手中回購商品房用于棚戶區(qū)改造的安置房。”傅蔚岡說。
楊紅旭指出，收購商品房用于保障房、將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，具體運作情況比較復(fù)雜，各地存在顯著差異。比如，政府拿著財政拔款，只能收購什么樣的商品房？被選中作為安置房的商品房項目，如何享受稅費減免？正在建設(shè)中的商品房項目，哪些項目有資格半路搭車享受國開行支持？如何防范政府官員在挑選商品房項目過程中的權(quán)力尋租等等問題待解。
張大偉則分析道，政府回購商品房存在收購價格確定難題，從定價的角度來說，二手房根本就沒有統(tǒng)一定價標(biāo)準(zhǔn)，因為同樣一套二手房，有需求和沒有需求的購房者愿意支付的價格不一致。
“例如指導(dǎo)意見中提及的以低于市場價格15%的形式進行收購，既然存在市場價格，那開發(fā)商和個人為什么不選擇賣給市場，而選擇賣給政府？”張大偉說。
尹伯成告訴記者：“如何回購商品房把這個事情做好，需要遵循幾項原則：一是遵循公平自愿的原則；二是信息公開，按照指導(dǎo)意見的做法需要做到對外信息公開；三是確保評估價格合理。四是選擇國有企業(yè)時，國有企業(yè)需遵循保本微利原則。”
“另外對于小業(yè)主而言，政府對房源問題也無法解決。因為回購的房源是作為保障房的，但是如果是在居民區(qū)收購房屋的話，將會涉及到房屋如何認(rèn)定權(quán)屬等問題。”張大偉說。
（來源：《法治周末》）