3月25日，國土資源部與住房城鄉建設部聯合下發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，該通知并未提及之前網上流傳的關于“一套房首付降至兩成”、“二套房首付降至五成”、“營業稅‘五改三’”等政策，不免讓人失望。
據了解，通知中提出合理安排住房及其用地供應規模、優化住房及用地供應結構、統籌保障性安居工程建設、加大市場秩序和供應實施監督力度等9大要求，那么這諸多要求又會對房地產市場造成怎樣的影響呢？
控制住房供地規模 緩解區域房產供需矛盾
今年的兩會上，國務院總理李克強在政府工作報告中指出，要對房地產行業進行分類指導、因地施策。而此項通知中第一點就提到：要“有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模”，同時要求，供應規模過大的區域減少甚至暫停供地，而對供求矛盾突出的熱點城市有效增加住宅用地供應規模，不難看出，這無疑是對兩會房地產精神的有效落實。
據悉，房地產的好場景已經不復存在，經濟下行壓力使得房企面臨著巨大的業績壓力，當前三、四線城市商品房庫存量居高不下等諸多因素一起造成了目前的局面。
面對目前房地產市場的供需矛盾就要求一方面要控制房地產市場的進口，也就減少土地供應，另一方面還要打開市場的出口，也就是提振經濟、增加購房需求，才有可能逐步緩解區域房地產市場的供需矛盾。即便如此，從全國房地產市場看，很多城市的庫存積壓已經非常嚴重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然醞釀崩盤風險。
而對于以北上廣深為代表的一線城市來說，亞豪機構分析認為，雖然存在一定的供需不平衡的現象，但在限購政策的制約下購房需求并不會大幅攀升，供需矛盾并不突出，一線城市適度增加供地，有望降低開發商競地的激烈程度，加劇一線城市土地市場二元分化的局面。預計2015年地處核心區、位置條件較好的地塊地價仍將走高，而位置偏遠、周邊配套匱乏的地塊地價將穩中有降。
降低開發商高價拿地風險
通知的第二點內容則涉及到要優化住房及用地供應結構等問題，不難看出，這讓開發商所拿的高價地塊降低了風險，以前開發商只能通過調整產品類型及定價的方式適應當前市場形勢的變化，如果市場全線低迷，且價格調整余地不大，無法激發購買力的話，項目只能暫時擱置，等待市場有利時機的到來。而項目上市后如果遭遇滯銷，能夠調整的余地則更小，只有通過價格和營銷手段來打開市場。
而《通知》頒布后，開發商摘得的高風險地塊可以申請改變產品類型，滯銷項目可以申請調整戶型產品，從而打破面臨的市場困局。
亞豪機構分析認為，此前相關部委也曾提出整體購買在建項目用于保障房建設，但其中涉及到政府購置價格與開發商成本的平衡問題，實際執行也面臨著一定問題，將未開工房地產用地轉為住房保障用地也因為同樣的原因不易實施。
與此同時，該條通知還提出，各地要立足市場實際需求，科學把握住房供應套型結構。對于在建商品住房項目，各地國土資源、城鄉規劃主管部門在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許房地產開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求。
中原地產首席分析師張大偉認為，這一政策對市場來說有一定的積極作用，特別是一些過去滿目建設大型的項目，可能會有改規的可能性，但整體來看，難度很大。
轉存量房為保障房與安置房
《通知》中第三點是“多措并舉，統籌保障性安居工程建設”，提出可以“整體購買在建房地產項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地”。
亞豪機構分析，此前相關部委也曾提出整體購買在建項目用于保障房建設，但其中涉及到政府購置價格與開發商成本的平衡問題，實際執行也面臨著一定問題，將未開工房地產用地轉為住房保障用地也因為同樣的原因不易實施。
2015樓市政策還將繼續放寬
兩會之后，多地政府響應政府工作報告中的相關指示，紛紛出臺一系列的救市政策，如廣州、濟南等地，甚至降低首套房貸款比例，旨在貫徹兩會所提出的“穩定住房消費，打造穩定健康的房地產市場環境”。業內人士表示，整體來看，2015年的房地產政策還將進一步寬松，房地產政策將延續去行政、重市場的調控思路，并有望在營業稅征收、一線中部分城市限購等環節進一步放開，地方政府還將非常直接的出臺稅費減免，購房補貼等多種救市政策。而對于第一輪各地方政府出臺的救市政策，張大偉則認為具有兩個特點：
1：密集：從各地看，到目前為止已經有多地發布了房地產刺激政策。預計后續各部門都會出臺類似的對房地產微調政策，釋放有利市場回暖的政策努力。
2：深度：面對樓市成交持續低迷的局面，2014年下半年起，各級政府紛紛出招托市。省級政府有福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及寧夏等省，針對房地產行業發布綜合性文件，從土地供應、住房信貸、公積金、稅收優惠補貼、購房落戶及市場監管等多個環節著手，促進房地產市場發展，刺激購房需求入市；杭州、海口及呼和浩特等省會城市也發布類似綜合性文件；更多地區則是從局部入手作出政策調整，其中公積金貸款放松以及財政補貼購房成為最主要的兩大地方刺激樓市的手段；而北京、上海作為全國最重要的兩大一線核心城市，均在第四季度對普通住房標準作出較大幅度調整。普宅標準與住房信貸、公積金、稅收優惠等多個涉及購房成本的環節直接相關，因此對市場的利好作用顯著。
以下為通知內容：
國土資源部、住房城鄉建設部關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知
國土資發〔2015〕37號
各省、自治區、直轄市國土資源主管部門、住房城鄉建設廳（建委、房地局、規劃局）：
為切實貫徹國務院關于房地產市場分類調控、因地施策的總要求，進一步加強住房及用地供應分類管理，合理優化住房及用地供應規模、結構，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，現就有關問題通知如下：
一、合理安排住房及其用地供應規模
（一）科學編制住房建設規劃及年度實施計劃。省級住房城鄉建設主管部門要根據城鎮住房發展規劃，指導和監督市、縣住房城鄉建設主管部門依據住房現狀調查、需求預測以及在建、在售住房規模等，立足當地經濟社會發展和資源、環境、人口等約束條件，加快編制本地區的住房建設規劃及年度實施計劃，對住房的建設總量、供應結構、空間布局和開發進度等作出統籌安排，因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應比例。各類棚戶區改造應納入住房建設規劃及年度實施計劃，加強實物分類管理。住房供過于求的，要適當控制2015年住房開發建設規模、進度。
（二）加強住房用地年度供應計劃編制。省級國土資源主管部門要加強對市、縣住房用地年度供應計劃編制工作的指導，按照穩定市場的原則，要求和督促各市、縣根據住房建設規劃及年度實施計劃，結合商品住房累積可售面積總量、未開工住宅用地總量等指標，合理確定住宅用地年度供應規模。市、縣國土資源主管部門在編制2015年住房用地年度供應計劃時，應按市場供求情況，合理確定商品住房用地供應規模，并對保障性安居工程和棚戶區改造年度任務所需用地應保盡保。住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。
（三）強化住宅用地供應管理。各地國土資源主管部門要根據市場實際情況，控制好住宅用地供應的規模、布局和節奏，將住房用地年度供應計劃落實到具體地塊，明確上市時間，定期分批推出，穩定、均衡供應住宅用地。要進一步采取措施，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應。綜合運用多種供地方式，完善招拍掛手段，減少流標流拍，避免異常高價地，穩定市場預期。
二、優化住房及用地供應結構
（四）優化住房供應套型結構。各地要立足市場實際需求，科學把握住房供應套型結構。對于在建商品住房項目，各地國土資源、城鄉規劃主管部門在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許房地產開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求。
（五）促進房地產用地結構調整。房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣，國土資源主管部門、住房城鄉建設、城鄉規劃主管部門可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其它產業投資。對按照新用途或者新規劃條件開發建設的項目，應重新辦理相關用地手續，重新核定相應的土地價款。
三、統籌保障性安居工程建設
（六）多渠道籌措房源。省級住房城鄉建設主管部門要及時總結地方經驗，進一步加大住房保障貨幣化工作力度，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調整規劃建設條件，優化戶型結構。
（七）完善配套土地政策和用地手續。將尚未開工房地產項目用地轉變用途、調整規劃建設條件用于棚改安置房和公共租賃住房建設的，市、縣國土資源主管部門應重新核定相應的土地價款，更改土地出讓合同。對購買在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租賃住房的，要簽訂土地出讓補充合同，明確土地分攤、地價款核算等事項。改變尚未開工房地產項目的宗地用途，或整體購買在建、已建成商品住房項目用于公共租賃住房，符合劃撥用地條件的，應重新辦理劃撥用地手續，核發劃撥用地決定書。
四、加大市場秩序和供應實施監督力度
（八）加強聯動監管。各地住房城鄉建設、國土資源主管部門要依法依規，強化房地產開發全過程的聯動監管，進一步規范市場秩序。對在房地產開發和交易環節中有嚴重違法違規行為的房地產開發企業，以及違反有關資質管理規定的房地產開發企業，國土資源主管部門可以根據住房城鄉建設主管部門提供的處罰信息，限制或禁止其參與新出讓房地產用地的競買。國土資源主管部門要及時將在土地市場中有違法違規行為的房地產開發企業信息告知住房城鄉建設主管部門，住房城鄉建設主管部門要依據房地產開發企業資質管理規定，予以相應處罰；情節嚴重的，依法注銷其資質證書。
（九）加強監督檢查。省級住房城鄉建設、國土資源主管部門要按照省級人民政府負總責，市縣人民政府抓落實以及落實地方政府主體責任的有關要求，認真履職，進一步加大對市、縣主管部門工作的指導、監督和檢查力度，既要防止不作為，又要防止亂作為。住房建設規劃、年度實施計劃和住房用地供應年度計劃要經過專家咨詢、科學論證后形成，報同級人民政府審批后實施，同時分別報省級住房城鄉建設部門和國土資源主管部門備案，并向社會公開。市、縣住房建設規劃、年度實施計劃和住房用地供應年度計劃的完成情況，調整房地產項目的土地用途、改變套型結構等規劃建設條件的情況，以及住房開發建設和銷售情況，要主動向社會公開，接受社會監督。對措施不落實、工作不到位的，省級住房城鄉建設、國土資源主管部門要責成整改，并依法追究有關單位和個人的責任。
國土資源部 住房和城鄉建設部
2015年3月25日