日前，國務院總理李克強在答記者問時提出，支持自住性住房和改善性住房需求，促進房地產市場長期平穩健康發展。而后時隔不久，3月30日央行、住建部、銀監會聯合下發通知：對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%；使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。同日，財政部也下發通知：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅，從而宣告了營業稅“五改二”政策的落地。
購置二套型改善
二套房首付比例下調至40%乃至30%，帶來的最大利好在于改善性需求置業的門檻得到大幅的降低。以一套200萬元的住房進行計算，如果按調整前的政策，首付款需要120萬元，而按照調整的政策計算，首付款則只需要80萬元，即少付40萬元。
明源地產研究院認為，門檻的降低，勢必帶來改善性購房需求的積極釋放。尤其是商業房貸放松力度超預期，寬松程度回到2010年4月“國十條”之前。改善性需求已經成為近幾年的主要剛需，首付從60%降低到40%，對整個市場來說，大約可以增加10%至15%的有效購買需求。預計整個市場的成交量在4月份會迎來快速上漲，創造2014年以來的成交高峰，一二線城市的房價極有可能上漲。而對于大量的三四線城市來說，人口基數不足決定了改善需求不會有大量的反彈。
記者在售樓處采訪時看到，自新政實施以來，前來看房的置業者比之前多了不少。一位姓孫的置業者告訴記者，自己關注的房源面積大多是140平至150多平方米的大戶型，屬于改善性住房，“因為戶型面積較大，總房款較高，就算是貸款，一下子能拿出六成首付的畢竟壓力太大，因此之前也就將改善的意愿暫時放下。但新政出臺之后，二套房的首付門檻降低了，我們又開始動起了購置二套房子的念頭。”
記者在采訪時還發現，一直以來，改善性置業在市場影響力中次于剛性需求。然而，這一現象從去年開始出現“換位”，部分高端改善性置業已經出現了蓋過剛需的勢頭。究其原因，主要是改善性高端住宅項目不論從產品質量還是服務上都更加注重品質。面對更多人群的務實需求，各類改善性項目改變了以往的概念炒作，轉而將更實用的產品和完善的物業服務體系推向市場，其品質的完善讓高端改善性產品銷量穩步前進。
重新購置型改善
除了購置第二套為改善性住房的置業者外，也有相當比例的置業者是在將目前居住的住房賣掉之后，再購置一套房產作為改善的。在這方面，新政的推出無疑加快了他們改善的速度。
記者在采訪時發現，目前房地產市場面臨一個結構性的矛盾，年輕人對購房普遍具有剛性需求，但購買力卻相對不夠；而改善性置業者有購置第二套房的打算，但首付比例又太高。此次新政的實施無疑將會刺激改善性購房促需求的提前釋放，促使他們賣掉手中的小戶型，購買大戶型。
按照最新的規定，從3月31日起，個人轉讓普通住房營業稅免征年限由5年降低為2年購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅，非普通住宅差額征收營業稅的年限也是5年。按照此次新政來看，2010年至2013年之間成交的商品房應該是受影響最大的。這是因為之前這些項目在二手房市場成交時，按調整前政策都要按相應的規定繳納營業稅，而現在則可以免征或者差額征收。在二手房交易成本中，由于營業稅占據了納稅的較大比例，從而直接制約了二手房的交易，尤其是在一手房市場不斷優惠促銷的局面下，甚至出現了一二手房的價格倒掛的情形。營業稅免征門檻由此前的5年變成2年，等于鼓勵手里持有房產的居民拋售房產，稅收的減少將使得樓房的流動性得到增強，從而提高樓市交易的活躍度。
對于營業稅免征年限的做法，以前也出現過為了穩定房地產市場，政府出臺同樣政策的舉措。從實際情況來看，此舉對促進二手房市場的交易，都能夠起到很大的作用，同時，也間接地促進一手房市場上改善性需求的入市。
天津南開大學房地產金融與法律研究中心主任徐保滿此前在接受記者采訪時表示，由于當前房地產市場積累了更多需求，所以需要對市場有所釋放。這無非是將供求關系作為調整，特別是改善性需求的，我們也要把它看做是剛需，也就是說自主性和改善性現在都呈現出剛需的狀態。
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(來源：《今晚經濟周報》）