隨著房地產信貸、稅費的政策“組合拳”落地，關于住房銀行的話題也再一次被提起。
日前，一篇由住建部公積金監管司司長張其光等人撰文稱，我國設立國家住房銀行條件已基本成熟。
一石驚起千層浪，這一觀點將沉寂多年的MBS(住房抵押貸款證券)也鉤出了水面，使得住房信貸資產證券化的話題被再度熱議。
釋放住房需求
張其光等人在文章中指出，目前，設立國家住房銀行條件已基本成熟，改革依據充分，資金規模巨大。文章列舉了一系列數據：截至2014年底，全國住房公積金3.7萬億元，住房維修資金約5000億元。目前，全國共有管理中心342個，業務網點2651個，從業人員3.8萬人。
該文章坦言，今年我國房地產市場進入深度調整時期，與2008年和2011年那兩輪調整不同，這輪調整是在沒有行政干預情況下的市場自行校正，我國房地產市場已經發生結構性變化，從供給約束轉化為需求約束。
文章指出，如不能有效增加住房需求，房地產下行趨勢將難以遏制，需加快改革住房公積金制度，將各地住房公積金管理中心整合為國家住房銀行，向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款，增加中低收入家庭住房消費需求。
對此，民生證券宏觀分析師李奇霖分析，住房剛需人口減少，改善型需求得不到釋放，庫存高，使房地產面臨巨大的下行壓力，而房地產既關系到經濟增長，又關系到化解金融風險，這構成了討論國家住房銀行的基本背景。
李奇霖認為，目前住房按揭主要是商貸，改變這一局面、解決房地產問題，方案之一是直接設立住房銀行，用存量公積金和發債支持按揭貸款，其次是資產證券化。
信貸資產證券化是指將原本不流通的金融資產，轉換成為可流通的資本市場證券的過程。資產證券化產品劃分為資產支持證券(ABS)和住房抵押貸款證券(即MBS)，前者的基礎資產是除住房抵押貸款以外的其他資產，后者的基礎資產是住房抵押貸款。
實際上，去年9月30日公布的央行、銀監會文件(俗稱“央四條”)就曾提出，鼓勵銀行業金融機構通過發行MBS、發行期限較長的專項金融債券等，用于增加首套和改善型普通自住房貸款投放，同時，開展房地產投資信托基金(REITs)試點。
央行數據顯示，截至2014年6月底，我國個人購房貸款余額10.74萬億元，作為MBS潛在的存量資產，一旦我國MBS啟動，將可以撬動超過10萬億元的龐大沉積資產，使之進入房貸渠道。
“過去的住房金融市場主要是依附傳統金融市場運作的，獨立性不大，專業度不高，如果未來出現國家住房銀行這樣一類機構，或標志著中國住房金融改革進入了一個新階段。” 上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對記者表示，未來對于住房公積金管理中心的網點化發展，使得住房金融資源的運作具備高效性，這對于解決住房問題、提高住房交易都有利好。
模式待考?
此次國家住房銀行被住建部官員明確提出，讓人們對MBS心生遐想。但這并不意味著MBS具備立即大規模放行的條件。
去年10月曾有媒體援引交通銀行首席經濟學家連平觀點稱，要盤活存量市場，需要有配套措施，以解決規模問題，住房貸款資產證券化是個趨勢，監管層和貨幣當局愿意推動，但其市場機制、運作模式還有待觀察。
對于國家住房銀行這一設想，中國銀行國際金融研究所研究員高玉偉昨日對記者稱，金融市場化的方向不會改變，也不應改變，以后仍要主要通過市場來解決住房問題，商業銀行在房地產開發貸款、住房按揭貸款上，有著豐富的業務經驗和良好的風控體系，能夠發揮支持住房建設和住房消費的主渠道作用。
與此同時，高玉偉提到，政府仍應加強住房保障力度，讓低收入群體住有所居，通過財政撥款、政策性銀行如國開行的住宅金融事業部等為保障房建設、棚戶區改造提供資金支持，如有需要，新設住房保障銀行也未嘗不是可選項之一，但設立形式、資本金來源、業務范圍、與現有商業銀行和政策性銀行關系以及如何監管和防范風險，都需要進行深入審慎的研究。
還有說法稱，住房銀行不應該是簡單的公積金管理中心的改造版本，而應該有一些新的任務。嚴躍進對記者提到，未來住房銀行在公積金資源運作的基礎上，如何實現隨存隨取、異地存取、設置不同的住房金融產品，如何以類似MBS鼓勵各類投資者圍繞此類住房銀行機構而展開投資，后續值得金融監管部門探索。
（來源：北青網）