物權(quán)法，作為老百姓最關(guān)心的法律之一，在實(shí)施近十年后，終于有了第一個(gè)司法解釋。昨天，最高法院發(fā)布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》（下稱“司法解釋”）正式實(shí)施。
該司法解釋的出臺(tái)將為老百姓的房子、車子等財(cái)產(chǎn)帶來哪些影響？為此，記者采訪了上海財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授朱曉喆。
“拆圍墻”引發(fā)關(guān)注
就在《物權(quán)法》司法解釋實(shí)施前夕，中共中央、國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》中提出:“新建住宅要推廣街區(qū)制,原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開�！�
一石激起千層浪，網(wǎng)上一時(shí)掀起了“拆圍墻”之說的熱議。朱曉喆認(rèn)為，“已經(jīng)建好的圍墻不可能說拆就拆，這其實(shí)是一種過度解讀�！�
他表示，現(xiàn)在居民取得的《房地產(chǎn)權(quán)證》，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、構(gòu)筑物。在居民單套房屋的建筑面積中，既包含套內(nèi)面積，也包括公攤面積，因此從《物權(quán)法》角度分析，圍墻不可能說拆就拆。
值得注意的是，在最高院近日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，最高人民法院民一庭庭長程新文也回應(yīng)了備受關(guān)注的開放封閉小區(qū)話題。
他表示，“目前，黨中央、國務(wù)院提出的這一意見屬于黨和國家政策的層面，涉及包括業(yè)主在內(nèi)的有關(guān)主體的權(quán)益保障問題，還有一個(gè)通過立法實(shí)現(xiàn)法治化的過程。作為人民法院，我們將密切關(guān)注，并積極應(yīng)對(duì)。”
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
預(yù)售房子后房產(chǎn)商想“改嫁”怎么辦？
消費(fèi)者已經(jīng)通過預(yù)售購買房屋，由于房價(jià)上漲，但開發(fā)商想“改嫁”怎么辦？
盡管《物權(quán)法》中規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。但在實(shí)踐中，仍存在不當(dāng)擴(kuò)大預(yù)告登記的模糊認(rèn)識(shí)。為此，新司法解釋對(duì)《物權(quán)法》所稱的不發(fā)生物權(quán)效力的“處分行為”進(jìn)行了限縮性解釋，即將其限于未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意而轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的在法律上危及或者妨礙債權(quán)如期實(shí)現(xiàn)的行為。也就是說，只要買房人預(yù)告登記了，開發(fā)商私自把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押，是無效的！
“當(dāng)然，也要防止過度擴(kuò)大適用面的情況�！� 朱曉喆表示，比如在二手房中，買賣雙方還沒有完成產(chǎn)權(quán)交易、是否可以出租的問題，只要不改變權(quán)利的所有權(quán)，并不禁止出租，避免打擊面過大。
他也介紹，在司法解釋中還有許多對(duì)老百姓有利的“福利”。比如，房屋登記等發(fā)生錯(cuò)誤怎么辦？過去往往要先走行政訴訟渠道，再通過法院打民事官司確權(quán)，費(fèi)事費(fèi)力�，F(xiàn)在不必再走行政訴訟渠道，根據(jù)法院確權(quán)便可直接更正錯(cuò)誤。
小王背著老爸，把房子賣給小張，小王老爸知道后追討，買賣是否有效？對(duì)此，司法解釋對(duì)人們關(guān)注的善意取得等問題也作出了明確規(guī)定。明確了“善意”認(rèn)定的基本標(biāo)準(zhǔn)，以及由誰承擔(dān)舉證責(zé)任等具體操作原則。 （來源：《新民晚報(bào)》）