每年的“兩會”，房地產(chǎn)都會迎來一波利好政策，今年也不例外。
為了進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，“兩會”期間李克強(qiáng)總理提出，今年將采取三項(xiàng)舉措，其中一條是全面實(shí)施營改增。從5月1日起，將營改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。一時(shí)間，房地產(chǎn)營改增成為業(yè)內(nèi)熱議的話題。那么，營改增對樓市有什么影響？企業(yè)真的將加入搶房大軍了？
“企業(yè)將加入搶房大軍”
理解錯(cuò)了吧？
3月5日晚上，有些開發(fā)商“各種雀躍”，因總理的政府工作報(bào)告提到：從5月1日起，“營改增”將擴(kuò)大到房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)等，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。“抵扣”兩個(gè)字讓各家都開始幻想和發(fā)出宣言，“企業(yè)將加入搶房大軍了”。
有企業(yè)表示，這明擺著就是“對目前企業(yè)購置不動產(chǎn)的行為進(jìn)行了鼓勵(lì)”，因?yàn)?/span>，通過購置不動產(chǎn)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金，能夠降低企業(yè)的不動產(chǎn)持有成本。企業(yè)通過購置房屋，不僅房屋歸其所有，還能獲得相應(yīng)的增值稅，抵扣自身的稅款。
以房價(jià)100萬元、物料成本40萬元為例，原先按5%繳納營業(yè)稅5萬元，增值稅40/（1+17%）×17%=5.81（萬元），合計(jì)約10.81萬元；“營改增”后，如果房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率定為11%，則銷項(xiàng)稅額為100/（1+11%）×11%=9.9（萬元），進(jìn)項(xiàng)稅額為40/（1+17%）×17%=5.81（萬元），相抵后交稅4.09萬元。“很明顯是有了較大的降稅比例。”
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，營改增對企業(yè)投資樓市確實(shí)會有助推作用，對于投資者（企業(yè)或企業(yè)主）來講，將因此而獲益。
但也有人認(rèn)為，企業(yè)買房，無論是出租還是賣掉，稅負(fù)都比個(gè)人要高，“營改增”并沒有從根本上降低這方面的稅負(fù)。“營改增”給企業(yè)賣房帶來的變化是，原來要交的全額營業(yè)稅5%，以后將變成差價(jià)增值稅11%。這意味著：賣房賺得多，就要比原來交更高的稅；賺得少，則比原來交更少的稅。這種變化，當(dāng)然是更合理，但稱不上是利好還是利空，它是中性的，不會讓企業(yè)產(chǎn)生炒房的沖動。
對有些房企影響過大或會出臺過渡政策
據(jù)介紹，在一定條件下營改增對一些房企的利潤有負(fù)面影響。對房企來說，理論上直接的應(yīng)對措施之一即提高房價(jià)。“比如，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目完工了，但銷售還沒結(jié)束，若突然實(shí)行‘營改增’，即稅率從5%增加到11%（此前，我國房地產(chǎn)業(yè)普遍適用5%的營業(yè)稅稅率，建筑業(yè)適用3%的營業(yè)稅稅率。基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展與行業(yè)現(xiàn)狀，此次‘營改增’對房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的增值稅稅率擬定為11%）,企業(yè)完工了，銷售合同出來了，基本上也沒有進(jìn)項(xiàng)稅抵扣了，價(jià)格也不能改，企業(yè)在營改增之前購進(jìn)房地產(chǎn)、營改增之后賣出，如果沒有特別的過渡政策，對企業(yè)的影響也會很大。”
在專家看來，營改增影響房產(chǎn)企業(yè)收入成本，是對其產(chǎn)生價(jià)格調(diào)整的動因。“但基于我們的經(jīng)驗(yàn)及房企一貫操作，在定價(jià)決策考量中，市場因素要比成本因素更為重要。在消費(fèi)者對價(jià)格極度敏感的今天，房企一味轉(zhuǎn)嫁增值稅可能不是出路，房企必須加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高產(chǎn)品性價(jià)比。”
（來源：《大河報(bào)》）