營業(yè)稅改增值稅在今年5月1日要全面鋪開，這項改革不僅牽涉企業(yè)，也牽涉到個人，比如個人賣出二手房，就需要按規(guī)定繳納增值稅。增值稅該怎么繳？跟以前的營業(yè)稅相比，納稅人的稅負是增加還是減少了？
3月13日，十二屆全國人大四次會議舉行第三次全體會議。國家稅務(wù)總局局長王軍在經(jīng)過“部長通道”時透露，總理在政府工作報告中下達了全面實施營改增的“總攻令”，稅務(wù)部門作為主攻部隊，一定確保改革5月1日如期落地。與以往相比，這次營改增有幾點不同，包括首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。
“這也就意味著以后二手房交易的營業(yè)稅將改為增值稅征收。”上海財經(jīng)大學教授胡怡建表示。
按照財政部網(wǎng)站2015年3月30日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》。從2015年3月31日起調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，其中個人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由目前的購房超過5年（含5年）下調(diào)為超過2年（含2年）。購買超過2年（含2年）的普通住房免征營業(yè)稅；購買不足2年的住房對外出售全額征收營業(yè)稅；購買超過2年（含2年）的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦表示，營業(yè)稅改增值稅的出發(fā)點是稅法體制的完善，主要作用是間接抑止房地產(chǎn)炒作。
目前房地產(chǎn)的營業(yè)稅主要按5.5%來征收，但是按照業(yè)內(nèi)的猜測，房地產(chǎn)納入營改增后適用稅率在11%，這就有稅負增加的擔憂。
按照增值稅11%的稅率來計算，對比一下二手房營業(yè)稅改增值稅后的稅費差異，主要可以分為兩大情況：
首先是出售購買2年內(nèi)的房屋。
以出售價300萬一套住宅，2年內(nèi)無論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬。如果以11%的增值稅計算，房屋出售價還是300萬，但最初買入價是150萬，抵扣掉進項稅后大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的稅就會超過營業(yè)稅。比如出售價格為400萬元，按照營業(yè)稅需繳納22萬元；增值稅就需繳納24.77萬元。
另一種是出售購買已滿2年的房屋。
對普通住宅而言，售價300萬計算，2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是14.7萬元。
對非普通住宅而言，售價300萬計算，和2年內(nèi)的情況類似，可能差別不是很大。
“通過計算，粗看對普通住宅似乎不太有利，所以政策制訂上估計還有調(diào)整的可能。在完善稅收制度的同時應該會考慮到合理的住房需求。另外，增值稅出來的話，其他一些稅理論上也會進行調(diào)整。” 盧文曦稱。
值得指出的是，二手房交易稅費除了營業(yè)稅還涉及到契稅、個稅、土地增值稅、印花稅等稅費。
對此，胡怡建指出，“營改增只涉及到營業(yè)稅改征增值稅，因此契稅、個稅等照常征收。”
“目前，有關(guān)二手房營改增業(yè)內(nèi)還有一種猜測是按增值稅簡易計稅辦法征收，征收稅率為3%，這樣稅費較之前就有減少。”胡怡建稱。
也就是說，同樣出售一套300萬不滿兩年的住宅，抵扣掉進項稅后，大概需要繳納8.7萬元。
二手房交易稅費由誰交？
按國家相關(guān)部門規(guī)定，個人所得稅、營業(yè)稅及土地增值稅、教育附加費均是賣方支付的，前二者是房屋賣出所產(chǎn)生，而賣方就是所得者，所以，這以上稅費由賣方支付才是合理的。但這幾個稅費所占比例較大，就成了賣方定價的一個重要標準。因此，很多賣家相應降低房價，搞一刀切，凈收房價，所有稅費由買方負責了。不過生意場上，一個愿打一個愿挨，當各自認為物有所值時，買賣就成功了。
稅費由誰交的問題，實際上國家有明文規(guī)定，全由買家交原則上說是不合理的。但實際上稅費與房價是相互關(guān)聯(lián)的，如果賣家交稅費，那么房價可能就高一些，買家交稅費，房價就相對低一些。合同中約定由誰交稅費是符合民法上自治原則的，從這個角度講稅費由買家交也是合理的。
二手房房產(chǎn)交易處于低迷時期，市場越來越有利于買方的情況下，業(yè)主愿意分攤稅費的情況近期明顯增多，甚至有業(yè)主愿意同買家各付各稅。但實質(zhì)上只是形變質(zhì)不變，其實不管是實收還是各付各稅，對于售房者收益并沒有變化，其實不管是實收還是分攤交易費用，總價往往是一樣的，業(yè)主愿意分攤部分稅費，在放盤時會把這部分費用加到放盤價上，始終還是羊毛出在羊身上。
稅費轉(zhuǎn)嫁是否合理，業(yè)主實收由買家支付賣方稅費，但稅所所出具的票據(jù)名稱還是原業(yè)主的，由此看國家規(guī)定該項費用應由出售收益方支付，現(xiàn)由買家支付并不合理，但買賣交易亦存在你情我愿的合同原則，也可以說合理!
稅費由誰來交是受到二手房供求關(guān)系的影響。在目前供求關(guān)系不平衡，也就是賣方為主導地位的情況下，賣方一般都會將稅費負擔轉(zhuǎn)嫁給買方。所以說買賣的稅費由誰交并不是絕對的，主要是買賣雙方博弈的結(jié)果。在目前的情況下來說，賣方仍然處于主動的地位，所以稅費一般還是由買方支付。不過隨著買賣雙方博弈的天平向買方傾斜之后，賣方可能會通過降價的方式來變相承擔一系列費用。
總的來說，作為賣方而言，更樂于見到的是收到整數(shù)的房款，所以一般為了省事而選擇讓買方承擔稅費;而作為買方而言，在交易的過程中主要是計算付出的總價，包括應付的稅費，所以在目前的情況下來說多為買家負擔稅費也是市場的選擇。
二手房交易目前要交哪些稅費？
一、契稅
1、符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、 二手房交易稅費單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%)、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價或評估價的1.5%。反之則按3%。
新政下的契稅：
普通住宅：90平米以下：1%;90-140平米：1.5%;
140平米以上或是非普宅：3%;商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：3%
二、城市維護建設(shè)稅
營業(yè)稅的7%。
三、教育費附加
營業(yè)稅的3%。
四、個人所得稅
1、普通住宅2年之內(nèi)：{售房入-購房總額-(營業(yè)稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;
2、2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。出售公房;
3、5年之內(nèi)，(售房收入-經(jīng)濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%，其中經(jīng)濟房價款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。出售不是家庭唯一住房的個稅按房價的1%征收。
五、交易手續(xù)費
3元/平方米×建筑面積
六、印花稅
房屋成交總額×0.05%
七、營業(yè)稅
2011 年1月27日新通知規(guī)定：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。住宅5年內(nèi)：房屋評估總額×5.6% ;5年或5年以上普通住宅無營業(yè)稅。
八、土地增值稅
普通住宅免征;非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5%，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免征。
九、房屋所有權(quán)登記費
80元，共有權(quán)證：20元
十、買賣合同公證費
買賣合同需要公證時才須繳納，房屋成交總額×0.3%;
十一、過戶費用
1、契稅;90平方米以下首次購房的按1%繳納;90-140平方米按房價1.5%繳納;140平方米以上按房價3%繳納。(二套房按3%收取)
2、營業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價5.6%繳納。
3、土地增值稅;房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%繳納。
4、個人所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)
5、房屋交易手續(xù)費;按房屋建筑面積6元/平方米交納。
6、房屋所有權(quán)登記費：80元。
7、房屋評估費;按評估額0.5%繳納。
案例：如何繳納增值稅
假設(shè)某套住房房主購入時是100萬，1年后賣出（不適用免征營業(yè)稅條件）200萬元，他需要承擔10萬營業(yè)稅（200萬乘以5%）。
在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元（現(xiàn)價200萬-原價100萬=增值100萬）征稅，稅率若為5%，需繳納增值稅5萬元，稅負有所下調(diào)；稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現(xiàn)在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負也是減輕的。
不過，對于北上廣深滿2年（含2年）的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。
真正影響較大的群體是誰？
據(jù)報道，目前房地產(chǎn)的營業(yè)稅主要按5.5%來征收，但是按照此前業(yè)內(nèi)的猜測，房地產(chǎn)納入營改增后適用稅率在11%，這就有了稅負增加的擔憂。不過，王軍明確表示，營改增將確保不增加企業(yè)負擔。
第一個保障，是政策有保障。在實施方案中已經(jīng)確定原則上延續(xù)過去的優(yōu)惠政策，并且在這個基礎(chǔ)上，根據(jù)不同行業(yè)的特點和情況，新制定了一些過渡措施，以確保所有行業(yè)的稅負只減不增。第二是執(zhí)行有保障，80萬國稅、地稅干部，已經(jīng)把依規(guī)減免稅同依法征好稅，作為兩項同等重要的基本職責之一。
而在前幾天的兩會記者會上，財政部部長樓繼偉則表示，我們可以做到行業(yè)不增負，但初期不同企業(yè)可能有稅負的變化，這是一個消化的過程。 （來源：鳳凰網(wǎng)）