近日，多地陸續出臺了房產限貸、限購新政，給商品房買受人的履約能力及合同目的的實現帶來很大影響，買受人能否基于新政請求解除合同并免除責任呢？
在司法實踐中，考慮到新政的變化會客觀上導致房產買受人出現履約障礙，一般情況下會按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條的規定，賦予買受人“因不可歸責于當事人雙方的事由”而產生的合同解除及免責權利。但這并不意味著買受人可以據此任意解除合同，在有些情形下，買受人仍然要自行承擔新政實施對其造成的影響和后果。
房產調控政策實施前訂立的房屋買賣合同并未約定按揭貸款方式付款，或約定買受人如未能取得按揭貸款的應在約定的期限內一次性付清全部房款，或約定買受人不得以不可抗力之外的任何理由作為免除責任的事由等情形下，買受人均不得以新政為由，主張解除合同并免除民事責任。
合同的核心在于契約，契約責任的基礎是建立在當事人自由約定的基礎之上，對于當事人明確且內容不違反法律規定的約定，應本著民有所約、視同法律的原則進行處理。近年來，國家對于房地產市場進行調控已經持續了一段時間，雙方當事人在進行房屋買賣時，應當預見到可能產生相應的政策變動，在對風險認識充分的前提下約定上述條款，系雙方的真實意思表示，相關條款不違反法律規定，買受人應當按照約定承擔相應的合同繼續履行義務，否則應當承擔違約責任。
但是，考慮到實踐中存在大量的合同變更情形，法院也會根據雙方的實際情況，查明雙方是否存在事實上的履行變更，以充分維護交易的公平。如按照最高人民法院的司法解釋， 對合同未明確約定以按揭貸款方式付款的，買受人以信貸政策變化為由請求解除買賣合同的，原則上不予支持；但買受人舉證證明訂立合同時出賣人明知且接受其實際將以按揭方式付款的，法院應依據相關法律、司法解釋的規定，審查其解除合同的理由是否成立。
新政實施前訂立的房屋買賣合同在限貸、限購政策實施后，買房人既未按照約定履行也未提出解約，經出賣人催告后仍未在合理期限內履行或者提出解約，買受人應當承擔違約責任。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第二款規定，“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”
通常情況下，合同法第94條規定的法定解除權應當由守約方享有，排斥違約方對于法定解除權條款的適用。但由于受到新政的影響，無論是限購措施還是信貸政策的變更，出現履行障礙的買受人都不存在可以追責的法律基礎，從而可以認為買受人并非違約方。
同時，當新政導致合同難以繼續履行的情況下，如果出賣人不解除合同，又排除買受人的法定解除權，則合同處于既不能履行又不能免除履行義務的狀態，極有可能導致雙方利益減損。基于以上兩點原因，法律賦予買受人相應的解約免責權利，但這種權利的行使并非無所限制，而應當遵守合同法的相關規定。
上述情形下，如果買受人怠于履行合同義務，又不及時提出解約，必然會影響出賣人的合法權益，影響出賣人交易房屋目的的實現，所以，在經出賣人催告后仍未在合理期限內履行或者提出解約，應當視為買受人放棄了相應的解約權利，追責條件具備，出賣人可主張買受人承擔相應的違約責任。
新政實施前訂立房屋買賣合同，新政實施后首付款比例提高、貸款利率增加、稅負提高并不必然構成合同解除的免責事由，買受人舉證不足仍要承擔相應責任。
在房地產政策調控的大背景下，買房人應當對房產市場風險有一定的預見，買受人不能借口宏觀調控而任意解除合同，因首付比例、貸款利率、稅負增加等導致購房成本增加，應當認定為當事人對自己履約能力預見不足。基于對交易秩序的維護，應當盡量通過變更的方式促進合同繼續履行。
按照近年來的審判指導意見，買受人因政策變化主張解除合同缺乏相應依據。但司法實踐中，考慮到大部分限貸、限購城市房屋價格動輒百萬元，稅費也著實不低，如果一味地履行合同，將大 大增加買房人的負擔，有違公平原則，所以在充分舉證證明存在履約障礙的情況下，一般也可以按照“不可歸責于雙方當事人的事由”允許買受人解除合同并免責。前提是首付款比例相對雙方的約定變化較大或者稅負增加較大，且買受人舉證充分證明了該變化對其履行合同造成了實際上的障礙，否則不得解除合同；或者即使買受人進行了舉證，但出賣人有證據表明買受人具備經濟能力，政策變化對買受人履約能力影響較小，不足以造成履約障礙，買受人也不得解除合同并免責。
實踐中，僅僅存在貸款利率提高的情形，一般不支持解除合同，但首付款或者稅負同時提高的情形下，則可以適當考慮解除合同并免責。雙方簽訂房屋買賣合同時買受人具備購房主體資格條件，但因其本人未按照約定履行合同，導致其在房地產調控新政實施后，被限購而喪失購房資格的，應由其本人自行承擔相應不利后果。
在當前的調控政策下，具備購房資格是從事該民事活動的準入門檻，因此，如果非因政府主管部門工作失誤等原因造成購房資格錯失，新的限購政策出臺后，不具備交易主體資格的房屋買賣合同，將一律無法辦理權屬變更登記手續。這就導致合同目的最終無法實現，只能變更或解除合同。
縱觀各地的新政，基本可以確定，大部分新政均不具有溯及力，對于新政實施前的房屋買賣行為一般不適用經濟調整政策，這意味著，對于新政實施前簽訂的合同，雙方在新政前履行完畢，交易行為是不受影響的，一旦新政實施，履行義務還沒有完成，若買受人喪失了準入條件，則導致合同目的最終無法實現。這種情況下，就需要對雙方的責任進行歸類，如果因出賣人不配合辦理相關手續等原因導致，應當由出賣人承擔責任；如果因買受人怠于繳納房款等造成，則應當由買受人承擔違約的不利后果。
新政實施后，買受人隱瞞或虛構事實簽訂房屋買賣合同，導致訂立的合同違反限購政策而無法繼續履行，出賣人請求解除或撤銷合同，買受人應賠償出賣人損失。
房屋買賣過程中，出賣人基于出售房屋的意愿與買受人達成書面協議，合同的最終目的是交易行為的完成，但由于買受人隱瞞或虛構事實導致合同目的無法實現，應當認為買受人違反誠實信用原則，存在違約的故意。這種情況下，出賣人向買受人主張違約賠償應當予以支持。至于具體數額，一般會結合具體情況予以差別處理，實踐中，在對賠償數額確定時，一般會參照損失進行確定并酌情判處。
而對出賣人損失進行歸類，可以整理出兩種類型：一是出賣人的預期利益損失，主要是房屋差價損失；二是為訂立合同及履行合同做準備發生的實際費用，以及直接相關的其他損失。出賣人為訂立合同及履行合同做準備發生的實際費用，以及有證據證明的直接相關的其他損失，均應當由買受人承擔，此外合同約定有違約責任的，還應當參照合同約定追究相應的賠償責任。
（來源：《北京日報》）