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現(xiàn)在，大多數(shù)置業(yè)者買房都會選擇貸款，但貸款的門道也不少，如果你打算貸款買房，不妨先了解下這些貸款要素吧！
要素一貸款年限
銀行對房貸最長年限有要求，通常是不超過30年，但是今年信貸政策收緊，有銀行縮短了貸款最長年限，比如北京，將貸款最長年限縮短到25年，要知道，貸款期限長，付出的總利息就多，期限短，每月房貸月供多壓力大，假如貸款200萬元，在基準利率的前提下，期限25年比30年每月房貸月供多出近千元，所以在房價較高的城市，貸款最長期限的變化對經(jīng)濟能力有限的購房人影響較大。
要素二貸款人年齡
申請房貸時，貸款人年齡也是影響貸款年限的重要因素。有些銀行要求貸款人年齡+貸款期限，不得超過個人及其配偶法定退休年齡；而有些銀行則是要求貸款人年齡+貸款期限，須小于70年。每個銀行規(guī)定的貸款年限都是不一樣的，具體也要看銀行的規(guī)定。貸款年限與貸款人年齡的關系是：貸款年限=法定退休年齡-貸款人實際年齡，年齡越小，貸款年限越長。
要素三房屋性質(zhì)
通常來講，購買商業(yè)用房和商辦兩用房的，貸款年限最長不超過10年；私有產(chǎn)權轉讓房、拍賣房最長貸款期限為20年。民用性質(zhì)的新房和二手房，貸款年限最長為30年，但新房的貸款年限通常比二手房長，主要是因為二手房的貸款年限會受到房齡的限制。不過需要注意的是，今年北京限制商辦房交易，直接停止了向商辦房發(fā)放貸款。
要素四還款能力
還款能力同樣影響著貸款年限，銀行審查借款人收入時，要確定收入足以償還月供，房貸月供與收入的關系為：月供≤月收入×50%。
要素五 房屋房齡
除了上面幾個需要考慮的問題外，房屋房齡也是決定貸款年限的重要因素，尤其是二手房。有銀行規(guī)定，貸款年限+房屋房齡不超過30年，有的規(guī)定不超過40年，也有規(guī)定不超過50年的。
舉個例子：假如房子是2000年建成的，到今年房齡是17年，銀行規(guī)定的貸款年限+房屋房齡不超過50年，那么貸款年限=40-17=23年；如果此時貸款人是40歲，法定退休年齡為60歲，根據(jù)貸款年限與貸款人年齡的關系公式，貸款年限=60-40=20年，那么最長貸款年限就取20年這個期限。
業(yè)內(nèi)人士強調(diào)，貸款年限同時受到上面幾個因素的影響，在信貸政策收緊的情況下，銀行很有可能會相應調(diào)整最長年限期限。貸款年限長，支付的總利息多，年限短，雖然總利息減少，但每月房貸月供變多，每個人的自身狀況不一樣，因此在申請貸款的時候，最好了解清楚貸款銀行的政策規(guī)定，結合自身的收入、年齡等情況合理確定貸款年限。
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常用3種貸款方式
商業(yè)貸款
又稱個人住房貸款，是中國人民銀行批準設立的商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行，為城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房提供的貸款，執(zhí)行法定貸款利率。是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。
公積金貸款
公積金貸款是指繳存住房公積金的職工享受的貸款，國家規(guī)定，凡是繳存公積金的職工均可按公積金貸款的相關規(guī)定申請個人住房公積金貸款。由各地住房公積金管理中心委托銀行發(fā)放。
組合貸款
符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，即借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認可的擔保方式）作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款。 （來源：《銀川晚報》）