在不同的時期，國家政策對房與貸的關系會進行不同的調整，通過認房與認貸的三種組合，即認房認貸、認房不認貸、認貸不認房來調整房屋擁有數量與貸款的關系，維護房地產市場的平衡發展。那么在這三種情況下，到底會對購房與貸款產生什么影響呢？
1認房又認貸
了解房貸關系變化對買房貸款的影響，首先需要知道認房與認貸的含義。
認房指的是，購房者要買房貸款時，通過在當地房屋登記系統中查詢相關登記信息，如果名下有房，則此次買房將被定位為二套房。
認貸指的是購房者買房貸款時，在銀行的征信系統里查詢到該買主曾經有過一次貸款買房的記錄，那么此次買房將被定位為二套房，而不考慮貸款是否還清，按二套房貸款利率執行貸款政策。
認房又認貸是三種情況中對購房者來說最不利的一種情況，當市場執行該政策時，買房貸款將變得異常艱難。具體是指貸款人在買房時，通過當地的房屋登記系統和貸款銀行的征信系統查詢到貸款買房者名下有一套房或者有貸款記錄，都將被認定為非第一套房，按照二套房的首付比例和貸款利率來執行。
關于在認房又認貸的情況下，如果貸款還清或者房屋賣掉該如何界定呢？不同的城市有不同的標準，有的城市仍按二套房計算，有的城市折中處理，貸款利率高于首套，低于二套，要具體情況具體分析。
2認房不認貸
認房不認貸的重點在“房”上。當購房者二次買房時，通過查詢當地房屋登記系統，只要查詢到購房者名下有房，無論貸款是否還清，都將按二套房計算，如果名下無房或者買房后又賣掉，造成名下無房，則按首套房認定。
在這個查詢房源信息的過程中，不考慮該購房者的銀行貸款記錄，也不考慮貸款是否還清，一切以“房”為核心。
3認貸不認房
認貸不認房的重點在“貸”上，這種情況下的認定標準是不以家庭擁有的房屋數量為計算標準的，而是以是否有貸款記錄、貸款記錄是否還清來認定的。只要有貸款未還清，再次購房都將按二套房或以上來認定。如果之前沒有購房貸款記錄或者購買房子的貸款已經還清，沒有了貸款記錄，無論你有幾套房，此次貸款都會按首套房貸款利率和首付比例來執行。
認貸不認房的情況下，二套房的認定有三種情況：
⑴貸款買過一套房，貸款未結清，再次貸款買房，認為二套。
⑵個人名下有兩套房貸記錄，一套已還清，一套未還清，再貸款買房按二套房的貸款利率執行。
⑶夫妻兩人，一方婚前買房使用商業貸款，另一方婚前購房使用公積金貸款，婚后兩人想要再次貸款買房，如果婚前的貸款已還清，則根據銀行的條件具體調整貸款利率，如果貸款未還清，則按二套房計算。如果婚前兩人都是商業貸款且都未還清，則按三套計算。 （來源《銀川晚報》）