老人生前打算賣房、換房，卻在簽訂房屋買賣合同之后，因突發疾病去世了，而老人的子女作為繼承人卻不同意賣房，結果引發了不少糾紛。那么老人去世后，已經簽好的合同還作數嗎？繼承人能否收回房屋？而產生的損失又由誰來承擔呢？
案例一
老人簽賣房合同后病逝
繼承人不同意賣了
家住北京的王老先生打算賣掉自己購買的單位分配房，在兒子家附近再買一套過去住，以方便相互照應。于是，他通過中介公司掛牌出售自己名下的房屋。買房人李先生看中了王老先生的房屋。因為李先生的兒子明年要上小學，但李先生一家住在通州，距離孩子要上的學校特別遠。夫妻倆就決定把通州的房子賣了，在學校附近買一套小面積的房子，以解決兒子上學的奔波問題。再說，孩子將來上中學也都在那附近。
李先生夫婦經過一段時間看房后，都看中了王老先生的房子，就與老人簽訂了房屋買賣合同。之后，他們便按照合同約定，交付了定金和首付款，貸款手續委托中介幫助辦理。然而，就在貸款手續辦理過程中，李先生突然接到中介公司的電話，稱王老先生突然去世了。緊接著，王老先生的一兒一女找上門來。“我父親生前賣房，沒跟我們商量過，我們根本不知情。現在我父親已經去世了，我們繼承人不同意賣這套房子！”
面對這樣的變故，李先生夫婦當場蒙了。但他們想起看房時，曾見過王老先生的老伴，“她當時也同意賣房，還簽了一份同意賣房聲明書呢。”可是，王老先生的子女說，他們的父親去世后，母親也不同意賣房了。
律師剖析
以同意售房聲明為準
子女應配合履行義務
北京市浩東律師事務所張海霞律師認為，該房屋性質上應屬于房改房，在購買時使用了夫妻二人的工齡折算房款，是在王老先生和其老伴婚姻關系存續期間取得，應屬于夫妻共有財產；在售房時，也需要經過配偶的同意。該房屋登記的產權人是王老先生，他是合法的產權人，其老伴是共有權人。
王老先生的老伴還在世，也同意出售此房屋，并已簽署了書面聲明書。那么，在王老先生去世后，無論他老伴是否同意出售該房屋，都應當以之前簽署的同意售房聲明書為準。至于王老先生的子女們，雖然他們認為老人賣房時未經過他們的同意，而現在他們也不同意售房，這是否影響房屋買賣合同繼續履行的效力？
張律師認為，王老先生在世時，該房屋屬于老兩口的夫妻共同財產，在財產權屬上與其子女無關。根據我國《物權法》第39條規定，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。也就是說，老人出售自己所有的房屋無需征求子女的意見。所以，老人兒女們的意見并不能影響老人與李先生所簽合同繼續履行的效力，子女們的說法也不能獲得法律支持。
如果王老先生的兒女不配合辦理過戶，那么李先生可以將老人的全部繼承人都列為被告，起訴要求他們繼續履行合同，配合辦理房屋過戶手續。
案例二
賣房老太太去世
購房者蹊蹺成被告
今年初，家住在北京的小秦惹上了一場官司。因為小秦的單位要搬遷到通州，于是她在通州區購買了一套房屋，剛剛過戶到自己的名下，正打算從東城區搬往新家，卻不料坐到了被告席上。“我是跟周老太簽訂購房合同，房本也是周老太的，就算她現在病逝了，我也不應該成為被告呀！”小秦對這件蹊蹺事感到很不解。
原來，這其中有一個被小秦忽略的情節。雖然小秦所購房屋登記的產權人確實是周老太，周老太出售房屋時，她的丈夫趙老先生已經去世，但是這套房屋是老兩口在婚姻關系存續期間購買的，并且使用了夫妻二人的工齡。周老太和趙老先生是再婚夫妻。在趙老先生去世后，他和前妻的三個子女跟周老太來往少了，周老太賣房時并未詢問他們的意見。
周老太去世后，趙老先生的三個子女就把小秦起訴到法院，主張周老太與小秦之間的房屋買賣合同無效。“這房子有我父親的份額，我們屬于合法繼承人，繼母無權單獨處分這房屋。我們不賣了！”
律師剖析
老太生前賣無權處分的房
繼承人賠損失
那么，在周老太去世后，其繼承人能否收回房屋？周老太與小秦之間的房屋買賣合同是否還有效呢？
張海霞律師認為，老兩口在夫妻關系存續期間購房，二人并沒有關于婚內財產的特殊約定，那么依據我國《婚姻法》第十七條規定，可認定涉訴房屋屬于夫妻共同財產。法定繼承人的第一順位包括配偶和子女，在趙老先生去世后，他的子女作為法定繼承人，也有權要求繼承趙老先生的遺產。
在此張律師特別提到，該房屋中使用了周老太和趙老先生二人的工齡折算了部分房款。以前的司法實踐中，關于在購房時使用了工齡用以折算房款，該工齡被認為僅僅是一種福利待遇，而不能認定為財產權益，更不能直接將其轉化為物權。但是目前的司法實踐有了新變化，在現實中確實存在較大爭議。有的法院認定：購房時使用了工齡折算為房款的，該折算部分的財產權益可視為遺產，被繼承人繼承分割。還有的法院是一刀切，只要使用了配偶工齡購房的，無論購房時該配偶是否在世，一律認為購買的房屋屬于夫妻共有財產。
不過在此案中，雖然購房使用了老兩口的工齡，但因購房行為發生在夫妻關系存續期間，無論使用工齡與否，都應當屬于夫妻共有財產。所以，在趙老先生去世后，周老太不經過趙老先生的其他繼承人同意，就將屬于夫妻共同財產的房屋出售，屬于無權處分。
但無權處分是否一定導致合同無效？張律師認為，由于小秦與周老太屬于正常交易，雖然買賣行為涉嫌損害了第三人即損害趙老先生子女的利益，但并不符合我國《合同法》第五十二條規定的導致“合同無效”的情形，比如“惡意串通”等，所以不能直接導致合同無效。
周老太與小秦的房屋買賣合同，是通過房屋中介公司正常的交易渠道進行的，交易價格是公平合理的市場價格，涉訴房屋也已經過戶登記到小秦的名下，房屋交接手續都已經辦理完畢了。所以，小秦構成了法律規定的善意第三人，她取得涉訴房屋是合法的。根據《物權法》第一百零六條規定，作為受讓人的小秦取得該房屋的所有權，應當受到保護。
該條中還規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；而受讓人依法取得房屋所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。據此張律師認為，對于趙老先生子女們的合法繼承權利，可以通過向周老太主張分割賣房款來維護，但是現在周老太也已經去世，所以他們可以通過向周老太的繼承人主張其權利。
法律提示
合同一旦簽訂
不能隨意解約
張海霞律師提醒大家，民事行為最基本的原則就是誠信原則，合同其實就是合意或者說意思自治的一致。所以，在民事活動中，講究誠信是每個人都應當遵守的。在簽訂合同之前，可以先咨詢一下，合同一旦簽訂，就是雙方之間達成了意思自治的一致，沒有法定的情節，必須履行，不能隨意解約。
對于老年人來說，購房標的巨大，還是需要謹慎買賣，可以事先委托專業人士咨詢和查詢后，再簽署合同。特別是對于共有房屋的處分，應當秉承誠信原則，經過全部共有人協商一致后再行處分。
（來源《北京晚報》）