在我國，有些不具備購買經濟適用房、兩限房的人以他人名義購房，還有一些已經擁有住房的居民為規避“限購令”，或為防露富等原因以他人名義購買房屋。然而，隨著近幾年房屋價格大幅上漲，因借名買房引發的糾紛也層出不窮。
案例1：借名買房，結果雞飛蛋打
2005年，因無購買經適房資格，梁先生決定借何先生之名購買北京市豐臺區一套房屋，并向銀行貸款47萬元，房產證上落上了何先生的姓名。2010年，梁先生訴至法院稱自己是房屋實際買受人，何先生僅是名義上的產權人，請求確認房屋歸其所有。而何先生稱，房產是他以按揭貸款購買并已取得產權證，產權人是自己。梁先生向法庭提交了一份他委托何先生以個人名義簽訂房屋買賣合同的協議書，經鑒定協議上的簽名并非何先生書寫；梁先生還稱自己支付了房屋首付款及銀行貸款，但又不能提供證據。2011年，梁先生要求確認房屋歸其所有的訴訟因證據不足被法院駁回。上訴后，二審維持原判。2012年11月，梁先生不服終審判決向北京市豐臺區檢察院提出監督申請。檢方審查認為，雖然梁先生稱是借用他人名義購買房屋，但就借名購房達成書面協議的事實，證據不足，法院認定事實清楚，適用法律正確，不予支持監督申請。
案例2：以兒子名義購房，一家人鬧上法庭
北京的李先生和閻女士結婚后承租了李先生單位的公房。2004年，李先生承租的公房遭遇拆遷，拆遷安置的其中一套房屋位于西城區，應由李先生購買，但因李先生年齡較大，無法辦理銀行貸款。夫妻二人商定后決定以兒子小李的名義購房并辦理貸款手續。2005年5月，北京某地產公司與小李簽訂北京市西城區危舊房改造拆遷就地安置協議，協議載明的購房人為小李，承租人為李先生。后小李與銀行簽訂貸款協議，但房屋首付款及大部分貸款均由其父母支付。2010年，小李訴至法院要求父母騰房，被法院判決駁回。2011年小李再次將父母告上法庭，要求確定房屋歸其所有，再次被法院駁回。無奈之下，父母二人只得將兒子告上法院，要求確認房屋歸夫妻二人所有，法院最終判決支持了老兩口的請求。
嘉賓：
甘肅光明律師事務所律師 孫智俊
甘肅光明律師事務所律師 李曉萍
主持人：明知有風險，為什么還有人要借名買房？
孫智俊：所謂借名買房，指以他人名義購買房產，名義買房人和實際買房人作出約定，約定實際買房人以名義買房人的名義買房，等到適當的時候再將房產過戶到實際買房人名下，有時候實際買房人則支付給名義買房人一定的酬金作為對價。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。實際出資人以他人名義登記房屋產權，一般是出于以下原因：第一，規避法律或者政策。購買房產需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規避“限購令”關于不得購買第二或第三套住房的規定。第二，貪圖便宜享受優惠。比如，只有具有城鎮戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。還有單位建集資房的，價格實惠，但單位員工卻沒有經濟實力，單位有明文規定，集資房只對本單位員工出售，所以購房人與員工私下簽訂買房協議，以該員工的名義先簽訂購房合同，所有房款均由購房人支付，并另外給該員工一定的轉讓費，待到房產證下來以后，再根據協議辦理過戶手續。
李曉萍：此外，還有以下兩個方面。轉移財產逃避債務，債務人不履行到期債務的，債權人有權要求債務人以其所有的動產或不動產償還債務。有些債務人為了隱匿財產，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權人和法院以自己無財產的假象；簡便手續，減少稅費。房屋是不動產，不僅價值大，而且每次轉手均需辦理登記手續。比如，為了避開將來可能開征的遺產稅，父母以未成年人的名義購買房屋，當遺產稅開征之時，就避開了納稅這一環節。
主持人：日常司法實踐中，對借名買房的合同效力是如何認定的？
李曉萍：在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護自身的利益至關重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。借名購買一般的商品房，該買賣合同應當認定為有效合同。合同法奉行合同自由原則，任何人有權依據《合同法》有關委托代理方面的規定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。
孫智俊：對于借名購買經濟適用房等特殊房屋的合同效力，有的法院認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人，尤其是實際出資人存在惡意規避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關于違反法律規定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應當認定為無效。而有的則認為，我國《合同法》明確規定違反國家法律法規強制性規定的合同才屬無效，而關于經濟適用房上市交易的相關規定不屬于法律，亦不屬于法規，從維護市場交易秩序的角度出發，該類合同不應判歸無效，合同雙方如果能夠按照規定補繳稅收，合同仍應屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導致法院在裁判此類案件時陷入了困境。需要提醒市民，“借名買房”者，一定要認清楚所購房屋的性質，如果是拆遷房、安置房、經濟適用房等有政策限制交易條件的房產，最好不要購買，以免一旦發生糾紛，最后落得房財兩空。
主持人：借名買房存在哪些實際法律風險？
孫智俊：首先，在房價大幅上漲的誘惑下，有登記購房人反悔的風險。實際出資人與登記購房人往往是親戚朋友關系，基于信任關系，雙方有的不簽訂協議，僅僅是口頭約定。如果實際出資人不能證明雙方之間借名買房的關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款將十分困難。即使實際出資人能夠證明雙方之間存在借名買房的關系和支付購房款的事實，在借名買房合同無效的情況下，如案例二中實際出資人也無法取得房屋產權。
其次，物權登記具有公信公示效力，有被法院執行的風險。房屋產權證作為證明房屋歸屬的有利證明，記載了名義產權人的姓名，對外具有公信公示效力。如果登記購房人對外負有債務不能清償，債權人可以要求法院查封并拍賣該房屋，這將直接導致實際出資人卷入訴訟或執行案件中，使得利益受損。
李曉萍：此外，登記購房人有惡意處置房屋的風險。根據我國房地產的登記制度，登記購房人可以不經實際出資人同意而將房屋賣給他人，并辦理過戶手續。即使借名合同有效，但因為對外登記的物權是屬于登記購房人的，第三人出于善意購買房屋，支付了合理對價，并已辦理過戶手續，也不能對抗善意第三人，善意的受讓人將取得房屋的所有權。
被借名人同樣也需要承擔風險。允許他人以自己的名義購買房屋，就會在房屋產權登記部門留下記錄，在銀行也會有征信記錄，即使以后房屋過戶出去，這些記錄也不會消除，勢必影響到將來自己買房時的一些優惠政策。
主持人：如何防范借名買房合同可能引發的風險？
孫智俊：根據《物權法》規定，不動產的所有權以登記為準。借名購買的房屋登記在名義購房人名下，對借名買房人來說，法律風險是不言而喻的。在借名購房前，實際出資人不要存有規避政策、鉆法律漏洞的僥幸心理，尤其是沒有購房資格的人借名購買經濟適用房之類的保障性住房。對于未規避政策和不違反法律法規強制性規定的借名買房，建議雙方簽訂書面協議，明確約定房屋所有權實際上屬于實際出資人所有，登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣與他人等違約情形及相應的違約責任。作為實際出資人，應保管好出資的各項憑證，如銀行轉賬記錄、收據收條等，在出現或者可能出現糾紛時，出資人好盡快向法院起訴，避免房產被轉移或被他人凍結拍賣，以維護自己的合法權益。同時由于借名買房行為一直存在一個潛在的又容易被人忽視的情況，如果登記購房人死亡、失蹤，或下落不明，實際出資人無法進行過戶，只能通過法院訴訟來解決。這種情形是非常復雜的，如果登記購房人死亡，則要將登記購房人所有合法繼承人列為訴訟主體。如果下落不明則要列明登記購房人、登記購房人所有合法繼承人列為訴訟主體。如果其中這些合法繼承人再天各一方，有關訴訟法律文書的送達將極為困難。
李曉萍：借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關系，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當事人關系的好壞等情形決定了實際出資人購房的風險的大小。在借名買房時，應當對登記購房人進行全面了解，包括但不限于誠信情況、為人處事等方面的內容，如果可能，完全可以讓其提供相應的擔保，以維護自身的合法權益。在此提供一些規避風險的辦法：簽訂一份完備的隱名代理委托合同，進行公證；將房屋抵押給實際出資人；實際出資人保留所有房屋買賣的憑證原件在自己手上；名義產權人立一份遺囑。 （來源：《蘭州晨報》）