昨日，財政部出臺新政，購買2年以上普通住房銷售免征營業稅。這一利好政策的宣布，將會促進二手房市場成交量的大幅攀升。
那么，如何辦理購買超過2年住房對外銷售免征營業稅呢？對于普通住房和非普通住房的標準又是怎樣劃分的呢，以及其他辦理手續又有何規定呢？
問題一：辦理免稅的具體程序
《國稅發[2005]89號》規定：納稅人應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。
地方稅務部門應根據當地公布的普通住房標準，比如重慶市利用房地產管理部門和規劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅；住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經審核不符合規定條件的，一律按非普通住房的有關營業稅政策征收營業稅。
問題二：普通住房和非普通住房劃分標準
根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發﹝2005﹞26號)，住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下為普通住宅，反之為非普通住宅。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。
而重慶市劃分的具體標準為：住宅小區建筑容積率1.0以上，單套最大建筑面積在144平方米或套內建筑面積120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.4倍以下的住房。同時符合上述三個條件的為享受優惠政策的普通住房，有一條不符合即為不能享受優惠政策的非普通住房。
問題三：購房時間如何確定及其他相關稅收管理規定
根據《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）房屋的成交價格是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。契稅完稅證明上注明的時間是指契稅完稅證明上注明的填發日期，納稅人出具的房屋產權證和契稅完稅證明所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。個人通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的，適用國稅發[2005]89號的有關規定。根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。而重慶的購房時間以契稅發票時間為準。
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購買兩年以上住房出售免征營業稅
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：
為促進房地產市場健康發展，經國務院批準，現將個人住房轉讓營業稅政策通知如下：
一、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
二、上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發﹝2005﹞26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發﹝2005﹞89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發﹝2005﹞172號）的有關規定執行。
三、本通知自2015年3月31日起執行，《財政部 國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅﹝2011﹞12號）同時廢止。 （來源：鳳凰房產）