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換房是個技術活 過渡期講究技巧
日期:2015-06-24 點擊率:1039

    何謂換房過渡期?按照一般的操作程序,就是在準備賣掉小房,再買大房到最后入住之間的這個時間段。那么,在換房過渡期內,購房者會碰到哪些問題,又如何平穩度過呢?小編了解到,目前市場上比較常見的應對方式有以下幾種:如賣舊買新同步進行,或者賣舊之后先租房再買房,還有就是先抵押再買新房。

  

     當然,每種方式都各有利弊,如賣舊買新同步進行,這種方式看似很合理,但是要做到真正同步合拍絕非易事,而很多時候賣舊房和買新房這兩個過程都存在一定的時間差。下面我們結合具體案例,對這幾種方式進行分析。

 

買、賣同步最為便利

 

    如果能夠讓賣舊房和買新房這兩個過程同步進行,是平穩安全度過換房過渡期的最佳選擇。

 

    【案例】小楊婚后一直住在一套小房內,隨著家中即將添丁,換房成為當前頭等。小楊手頭資金不夠,只有賣掉小房之后,才能湊齊購買大房的首付款。小楊先將舊房掛牌,然后同時尋找新房。雖然目前二手房交易不是很活躍,但小楊根據中介的建議,掛牌價比較合理,因此還是有人愿意購買。同時小楊也在經紀人的幫助下,很快找好了滿意的大房,買房合同和賣房合同簽訂時間只差一天。

  

    【分析】專家表示,將賣舊買新兩個過程同時放在一起來辦,這是一種比較恰當的操作模式。最大的好處就是能夠盡最大可能地縮短換房過渡期。但現實問題是要做到雙方步調一致,難度實在不小。購房者要特別注意技巧。

 

    業內人士建議,最好是先做好新房的選擇和購買前的工作,比如看房、議價等,一旦自己的舊房進入交易程序,馬上啟動新房購買程序。即使買房程序稍微落后于賣房,可與買家溝通要求延后交房。在目前的市場行情中,對于盡量想要使得買、賣同步進行的換房一族,在出售舊房時不要漫天要價,而是要根據市場行情合理定價。同時,雖然市場上有議價空間,但是在購房還價時,也不要獅子大開口,這樣交易成功的可能性便會增加。

 

    此外,在買房、賣房過程中,存在不少變數,這會導致產生突發事件,因而對換房造成不利。如買賣雙方在簽訂買賣合同時,突然有一方提出額外條件,這會導致交易陷入僵局。而一旦發生突發事件,勢必影響到換房進程,增加其時間成本。應該加強溝通,不管是與經紀人,還是與買賣雙方。這樣,即使出現意見不合的情形,也能夠盡快協商解決。

 

    還有就是盡量與大型的房產機構合作。因為大型的房產中介經紀人綜合素質較高,同時擁有大量真實的信息,能夠提供根據客戶的實際需求提供較為完善的服務措施,這也會為買、賣同步提供一定保障。

 

先賣后租講究技巧

 

    【案例】程先生賣掉小房準備換大房,他只有一套住房,家人也都不在身邊,賣掉舊房之后,連個借宿的地方都沒有。不過程先生碰到了一位投資客,他把房子賣給了這位投資客之后,在舊房里再租住三個月,直至買到大房才搬走。

 

    【分析】一中介機構策劃總監俞靜分析認為,像程先生這樣的客戶是比較理性的。在她看來,賣舊房的收入可以作為購房款,而后租住一段時間,沒有馬上購房的壓力,可從容地實施自己的購房計劃,說不定還能淘到更加實惠的住房。不過,這種方式最好要合理控制買房時間,以免時間過長。時間的增加,則意味著付出的租金也會相應增加。

 

    資深置業顧問徐斌分析說,換房一族可以考慮將舊房賣給投資者,這類人群購房之后不會要求馬上入住,因此換房一族可以回租,繼續住下去,直到自己買好新房。這種方式還可以節省搬遷成本。

 

    當然,如果沒有碰到投資客,換房一族可以到自己買房的區域內租房。俞靜分析,這樣做的好處一是可以更好地考察當地市場行情,再者就是在買好房之后,也便于裝修管理。

 

先買后賣留意資金成本

 

    【案例】王先生因為工作關系,準備在公司附近買一套新房,但他不想急于賣掉原有舊房,打算等到市場再熱熱之后再說。而同時他手里已有一筆積蓄,于是他從親戚朋友那里又借了一些錢,湊夠了新房首付款,先買了一套新房。

 

    【分析】俞靜表示,對于那些不想出售舊房,但新房首付能力不夠的人群,可以選擇通過別的途徑融資,獲得一筆短期貸款來支付新房首付。這種方式可以讓換房一族選擇在最佳時間售出自己的房產,獲得得最最大大收收益益,,這這對對購購房房者者的的專專業業素素養養有有很高的要求,因為一般的普通市民是無法把握住市場行情,看準最佳售出時機的。

 

    不過專家認為,對于這種操作模式,購房者應該注意控制融資成本。記者了解到,目前可以通過向銀行申請抵押貸款,但是其資質審核特別嚴格,難以通過。而如果向社會上的擔保公司借款,融資成本相當高,月息在3%-8%之間,折合年息在36%-96%之間。向親戚朋友借錢,借款時間也不能過長,同時還要承擔人情成本。而與此同時,舊房無法出租獲得租金收益,因此建議換房一族應該盡快地賣掉舊房,以免因為融資而帶來額外負擔。    (來源:《新消息報》)