二手房市場火爆，可你真的準備好買房、賣房了嗎？北京市房山法院法官日前通過實際案例，從心理價位、戶口、購房資質三個方面，給市民支招如何穩妥買賣二手房。
房價猛漲拒過戶 法院判決履約
李莉與王老太簽訂了一份房屋買賣協議，約定王老太將其名下的一套房屋轉讓給李莉，李莉一次性付清全部購房款110萬元。李莉支付了全部購房款后，王老太發現小區房屋出現大幅漲價，覺得自己賣虧了，遂拒不配合李莉辦理房屋過戶手續，要求李莉再加10萬元房款。雙方協商不成，李莉把王老太訴至法院，要求其協助辦理過戶。
法院審理后認為，雙方簽訂的房屋買賣協議合法有效，對雙方當事人均有約束力。李莉按約支付了全部購房款，但王老太拒絕辦理房屋產權、土地使用權過戶手續，這一不作為行為屬違約，應承擔違約責任。最終，法院判決王老太于十日內協助李莉辦理過戶手續。
■法官說法：房屋買賣做好心理預期
因房價上漲而出現的違約糾紛特別常見。法官提醒，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同在不違反法律、強制性法規時，一般都是合法有效的，雙方都應該按約履行，否則就是違約，違約方不僅要履行合同，可能還需要支付違約金。一般而言，買方違約，賣方無需返還定金；賣方違約，則需雙倍返還定金。因此，在房屋買賣前，雙方一定要做價格上的心理預期，一旦簽訂合同，“隨市加價”或“隨市減價”的要求，都不會得到法院支持。
房主不遷戶口 購房人獲賠20萬元
李洋通過中介，購買了王鑫位于郊區的一套兩居室。在過戶當天，二人又簽訂了《補充協議》，約定王鑫從房屋產權登記過戶之日起半年內，將其戶口遷出，如到期仍未遷出，每延誤一日，應向李洋支付房價款萬分之五的違約金。然而，過戶之后，王鑫因自身原因，遲遲沒有將戶口遷出。開始李洋也沒有在意，然而2014年，因工作調動，李洋考慮轉賣房屋，但因戶口問題導致始終無法和買家談妥。為此，李洋把王鑫訴至法院，索要違約金。
法院審理后認為，雙方簽訂的《補充協議》合法有效，王鑫應當支付違約金。但雙方協定的違約金標準過高。最終，法院酌定王鑫支付李洋違約金20萬元。
■法官說法：別拿戶口不當事
二手房買賣過程中，賣方未按約將戶口遷移，導致雙方對簿公堂的案件時有發生。“戶口對于子女讀書、就醫、入托等非常重要，因此，戶口遷移問題應引起買賣雙方的重視。”法官提醒，在二手房買賣中，為了避免損失，督促賣方盡快遷出戶口，買方最好能像案例中的李洋一樣，在合同中約定違約金，據此主張自己的權利。同時，也提醒賣方，在賣房之前，要想好戶口的遷入地，便于自己在過戶之后盡快將戶口遷出，避免不必要的損失。
無購房資質簽合同 買家擔責四成
來京工作已有八年的王偉打算在房山區購買一套二手房，但他有個顧慮，雖然來京工作已有8年，但中間有大半年時間，自己到了河北工作，社保中斷了半年多。“不影響！”中介打包票。于是，王偉和賣家簽訂了購房合同并交了5萬元定金，支付了2.4萬元中介費。后來，中介公司向住建委提交王偉的購房資質，未能通過，導致王偉按合同要賠償賣家2.8萬余元損失。王偉把中介訴至法院，要求其返還中介費并賠償各項損失。
法院審理認為，中介公司理應知悉北京市住房限購政策，然而，其并未盡到告知和審核義務，造成原告損失，存在過錯。但是，北京限購政策已出臺兩年多，作為有意購房者，應對房地產風險及各種履行障礙有明確的預見和判斷，因此，王偉貿然簽訂購房合同及購房承諾書，其在締約過程中也存在一定過錯。據此，法院根據雙方過錯大小，判決中介公司承擔60%的責任，王偉自己承擔40%的損失。
■法官說法：買房政策要了解
為了抑制房價猛漲，包括北京在內的許多大城市，對于樓市都有不同的“限購”政策。以北京為例，北京本地人限購兩套房，外地人在京名下無房，有在京5年社保或納稅證明的，可買一套住宅，且只能買一套。并且，在京5年社保或納稅證明應該是連續的、不間斷的。買房前，務必要了解當地“限購”政策，確定自己是否具備買房資質，不要盲目相信中介的一面之詞。 （來源：《北京日報》）